御圆地产项目策划报告

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1、青岛海园置业集团御圆项目报告二OO八年四月25二、项目报告外部环境 、项目决策背景及摘要1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响城阳区设立于1994年6月,位于东经120°07′-120°34′、北纬36°11′-36°24′。东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨市毗连。距青岛市区中心35公里，地理位置重要。域内交通发达，民航流亭国际机场坐落区内；距青岛港18公里，距黄岛前湾港45公里；胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经

2、之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。气候宜人，属温带季风大陆性气候，年平均温度在12.6℃左右。随着青岛打造北部系列举措的提出，城阳的城市建设得到了越来越多的重视，万科、宝龙、卓越、阳光股份等地产企业均在城阳有开发项目，城阳区的房地产成交面积已在各区名列前茅，成为青岛不折不扣的开发重点区域。目前红岛已经列入重点开发的计划中，规划中的轻轨也途径城阳东部。2、 宗地所属地域在25城阳东部新兴商贸区。在城阳区2004到2020年规划中该区块被定义为有韩国特色的城阳东部商贸中心：“青威路以东，青银高速公路以西，正阳路以北，金田热电厂以南地块，占地800亩，基地可用面积640亩

3、，规划建成以太极广场为亮点，以韩国商贸休闲区、多功能酒店商务区、韩国生活区为一体的韩国城””建设目标为城阳区及青岛市的新生代特色商贸旅游区，服务人口为20~30万（其中韩国人3~5万、青岛市及城阳区10万、辐射周边城市及三资企业8~10万、各地旅游者2~3万余人）。该区域中韩国街的建设完善尤为重要:首先建设高档住宅区、韩国街、太极广场、服装城、高丽娱乐城，理由是开发建设成本较低，招商较易，收益较快；其次建设韩国SHOPPING城、商务酒店，理由是招商和建设都需要一定周期；第三建设高档写字楼，理由是必须等待城阳区整体繁荣繁华后才可能形成高档商务区。”该区块的功能定位及业态布局：

4、（1）以韩国城步行街和太极文化休闲广场为亮点和特色吸引旅游者和消费者的商业文化消费高地；（2）适合中高档收入人群，如韩国人、企业经营者、管理人员及青年人消费的场所；（3）体现特色鲜明、规划整体性强、业态结构新，消费时尚的总体定位特点。项目所在地附近有三处以上的龙山文化遗址：（1）西宅子头龙山文化遗址西宅子头龙山文化遗址位于西宅子头村西，25遗址东西略呈长方，面积约80亩，系崂山林场苗圃地。古代，附近有露天大型石棺，习称“宅地”。1952年3月，林场工人挖井，在深约4米处发现2件侈口矮脖双耳黑陶罐及少许碎陶片，经鉴定为龙山文化遗物。这一发现轰动全国，为我国新石器时代的龙山文化的

5、分布提出了新的实物根据，证明龙山文化在山东半岛的分布是很广的。出土器物调北京历史博物馆展出。这是青岛市、崂山郊区首次发现的原始社会晚期遗址。1982年，青岛市第一次公布为重点保护单位。（2）城子龙山文化遗址城子龙山文化遗址在墨水河南岸，城子村东北约100米，高约2.5米的台地，东西长约200米，西、北两面为断崖，有1米多厚的灰褐色文化层断续暴露，内含文化遗物较为丰富。1963年春考查，灰土层翻动严重，采集到单孔扁平石斧、长方形扁平石铲、半月形双孔石刀及石凿、石锛、石铲、石网坠、骨针、骨镞、蚌锯等。遗址上，东、西排列着两座土堆形古墓。小在西，称拜斗台，直径约7米，高约3米25。

6、大在东，当地群众称之为“梁王坟”，直径20多米，高约5米。两墓相距50多米。文物中发现有有复线菱纹、圆形纹、几何纹等模印花纹砖、纹饰兽面半瓦当、陶罐、陶俑、刀币、方孔圆钱等。1977年被列为省级重点文物保护单位。（3）半千子龙山文化遗址半千子龙山文化遗址，位于崂山县境北部，距李村16公里，惜福镇傅家埠村东北。相传，明代以前，此处是一有500户居民的村庄，故俗名“半干子”。在遗址采集到石器5件：石斧2件、石铲1件、石锛2件。该遗址未受外来文化层干扰，暴露较少，保存较好。文化面貌不清，从遗物的造型、工艺观察，具有龙山文化早期的特点。 3、 项目渊源。鑫源集团与2007年上半年与项

7、目所在地的西田村和江家庄签署了旧村改造协议，由鑫源出资并作为管理方，着力对两个村进行了旧村改造。截至到2008年3月，主体已经结束，预计今年下半年可交付使用。根据协议相关规定，相关村落的拆迁完成后，多余土地纳入到国有土地储备当中，土地拍卖时鑫源集团参加竞买并在一定条件下优先获得该地块的使用权。25第一部分：项目概况一、宗地位置 。 见附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述。二、 宗地现状 1、 四至范围；南临正阳路