反暴利反投机反土

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1、反暴利反投机反土地财政探索住房新制度2011分析与2012预判吕兆毅教授山东省科学院战略所山东师范大学商学院房地产系电话13869121853邮箱lu_zhaoyi@yahoo.com.cn房地产形势分析房地产调控：为什么是“必须的”？房地产调控有国际可比案例吗？房地产调控有国内可比案例吗？2011房地产调控有效吗？房地产调控有评估标准吗？2012房地产调控有预判吗？告别2011告别暴涨告别暴利告别疯狂房价告别疯狂地王告别投机炒房告别非理性购房告别土地财政告别单轨制告别房地产绑架型经济为什么必须调控自由市场经济与政府干预市场经济理论应对国际金融战应对国内经济转型应对社会贫富分化危机应对股市

2、危机（沪市上证指数2156点）应对逆工业化危机（实业空心化）应对逆城镇化危机（伪城市化）应对地方政府财政房地产依赖症危机应对官员寻租腐败灰色收入危机（5.4万亿）经济理论市场经济：资源配置的最佳方式前提条件：人必须理性+人必须道德亚当·斯密：《道德情操论》+《国富论》斯蒂格利茨：市场失灵理论政府干预理论政府监管市场经济占领华尔街的启示吕兆毅：任志强为什么是错的？国际金融战美国开动印钞机1000多家对冲基金进入金砖四国火烧欧洲屠杀欧债热钱拥入，豪堵人民币升值2009年我国应对金融危机4+9一揽子刺激经济计划全国人均1万亿投入2009年超发10万亿人民币外汇储备3.2万亿＄=21万亿人民币民间游

3、资：山西1万亿，温州5200亿，鄂尔多斯2200亿投资保值型，投资获利型，投资储蓄型制造房地产“只涨不跌”的神话经济转型三驾马车坏两驾外靠出口内托房地产2010房地产创造13%DGP，占总投资25%以上实业空心化消费率下降到国际平均值的50%高房价挤出效应“安居方可乐业，节衣缩食买房”—攀比购房“安居上升首位，挤压正常消费”—透支购房股市危机股市暴跌，熊冠全球，蒸发五万亿2156点股市十年，南柯一梦股民人均赔4.2万楼市绑架资金，股市无力反弹股市不反映GDP增长2001-2011，GDP从10万-40万亿股市相应可达4000点贫富差距财富向富人集中，世界银行：中国1%的家庭占有41.4%财富

4、居民收入下降收入预期下降贫富差距扩大基尼系数危险10%的富人拥有50%的房源劳动者收入占国民收入比重持续下降1980占65%，1997占53.4%，2007占34.7%胡润房地产富豪榜：前50名平均135亿，五年前的3倍多，首富许家印，430亿，地产富豪占总上榜人数23.5%2011福布斯中国富豪榜：前30名中房地产富豪有15位山东首富：张世平，300亿，潍坊首富：姜滨，130亿贫富冲突土地财政借鉴香港一半，只学土地批租土地财政：土地出让金利用土地融资收益土地房产税收土地资产收益隐性收入预收70年土地收益土地财政占财政收入的40%-60%2011年调控效果调控政策：规模化保障房建设，限购，限

5、贷，差别化利率，限价，限外，目标责任制（军令状），行政问责制中央政治局7.22决定：坚持房地产调控，决心不动摇，方向不改变，力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨国家统计局发布(20111218)70个大中城市环比：同比：房价下降49个下降4个持平16个涨幅回落61个上涨5个涨幅5%以下61121个限购城市中30个未达到承诺目标房价收入比国际比较美国2005最高点5.6倍美国纽约市12倍英国最高点5.8倍德国法兰克福5倍新加坡18倍中国北京38倍土地财政问题土地财政（第二财政、预算外收入）土地出让金利用土地融资获得的收益土地资产收益，低价征地，高价拍卖土地税收：土地增值税，土地使用税行政性收费

6、，房产税，契税等等预收70年土地收益没有立法，只有《国务院拆迁条例》正面效果：城市经营，城市建设土地财政问题朱镕基：我们制订了一个错误政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了，这个钱就是搜刮民脂民膏，所以把地价抬得那么高。土地财政的恶果：恶化国民收入分配，限制居民收入增长扩大城乡差距，拉大收入差距加剧产能过剩，阻挡结构调整自收自支，失去监督，浪费资金，透支未来剥夺农民土地权益，垄断土地，抬高地价，抬高房价官员寻租腐败，灰色收入占GDP的10%2011调控效果截至11月全国土地出让金：130个热点城市土地出让金收入1.18万亿同比减少5300亿减少30%36个城市11月份

7、：土地流标面积1580万平方米117宗环比增加到432%1989—2010全国土地出让金收入：21年间从4.5亿到3万亿上涨6732倍卖地收入与地方财政收入比涨幅超过300倍211调控效果截至11月份保障房开工1000万套计划4000万套+已有600万套依据6.66亿城镇人口2.3亿个家庭按20%保障率为4600万套全国商品房销售面积8.9亿平方米同比增幅9%（2010,10%；2009,44%）存房量160