黄石房地产市场调研报告

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1、2013.3.15李扬黄石房地产市场调查报告Part1区域印象Part3房地产板块分析◇黄石城市定位◇黄石空间布局◇黄石城市功能分区◇区域小结◇板块市场划分◇板块市场界定◇区域项目分析◇房地产各区市场信息对比◇小结Part2市场分析◇宏观市场简析◇房地产市场简析◇客户分析◇市场小结黄石城市定位位于湖北省东南部，江南长江中游沿岸。是华中地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市之一，总人口260万，其中常住人口243万。城市职能：1.长江中游矿冶文化旅游名城.2.黄石市是长江中游重要的工业基地之一，鄂东地区的中心城市。3.源于古代对矿产资源的开发，兴

2、旺于近代钢铁工业的发展。4.开放创新、和谐发展的生态宜居城市。黄石空间布局规划城镇空间布局结构为：“一主、一副、三横三纵”，即以黄石城市地区为中心，阳新县副中心，以106国道、梅溪线、黄富线交通线为纵轴，以铁贺线、大金线及界浮线交通线为横轴，形成市域城镇空间网络结构城镇发展轴：根据区域经济一体化趋势,结合黄石及大冶城区空间地域特点，落实两城市原总体规划确定的空间发展构想，实施黄石——大冶城市对接战略城镇建设目标：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。黄石市

3、功能分区产业功能分区分为六个区：1、沿江综合区：以冶金、建材、机械、轻工、纺织、服装为主的工业密集区，全市第三产业的集中分布区。2、中北部矿带区:黄石市有色金属、黑色金属、稀有金属及非金属矿集中开采和加工区。3、西部立体农业区：黄石市农、林、牧、特产区。4、北部渔粮区：黄石市主要的水产养殖区和粮食生产基地。5、富河综合农业区：是以粮、棉、油生产为主，农业、渔业并举的种植业、养殖业和林业综合发展区6、南部山丘农林区：是以粮为主、农林并举，竹木制品加工为特色的农林区。黄石城市空间结构小结黄石港区：黄石较老城区，商业多，年度久远的老房比较多，人口密集。开发楼盘集

4、中在花湖大道一带或靠近大桥附近，周边配套设施完善，交通便利。靠近鄂州，武汉，蕲春，黄冈等地，属黄石交通要道。西塞山区：重工业城区，冶钢、机械企业集中城区。大部分为年代久远的楼房，已经开放楼盘较少。团城山区：最晚开发城区，市政行政单位居多，新开发区域，配套设施完善，地理位置位于大冶，阳新，黄石中心地段。连接城市中心和周边城乡最主要要道。已开发楼盘最多区域，整体价格较高。花湖区：离市区最远的地区，属于鄂州行政地段，因为地理位置偏远，价格整体偏低，大量低价楼盘集中地区。目前发展方向：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市

5、空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。采用开敞、分散的中心组团式布局形态，黄石城区和大冶城区相向对接发展，形成南北向的生活发展轴线和东西向的生产发展轴线，组成“十”字型功能骨架。Part2市场分析◇宏观市场简析◇房地产市场简析◇客户分析◇市场小结宏观市场简析2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施.黄石GDP稳步上涨，代表刚性需求量必然稳步上涨，2012年黄石常住人口243万.据新浪乐居黄石数据显示，3月，黄石将迎来2013年的第一波新房源上市小

6、高潮，全市预计有多个个项目开盘或加推。航宇香格里拉、上上坊、御景庄园、扬子玉龙湾、大桥一品园等等。受二手房税收的影响，一部分投资投机性需求也会退出新房市场，预计短期内黄石市延续2012年的市场成交量下显示上涨趋势。不过，从中长期来看二手房市场转移到新房市场的购房者也将增多，再次带动新房市场交易量涨。黄石2008年--2012年GDP稳步上涨，排名湖北前5位房地产市场简析“新国五条”细则出台首周，新房市场在近期则略显“低调”。房地产市场简析黄石港区成交面积5547平方，成交套数42套，成交均价4904元/㎡团成山经济开发区成交面积为13052平米，成交套数1

7、12套，成交价格4639元/㎡西塞山区成交面积为1201平米，成交套数9套，成交均价4239元/㎡黄石港板块当地客户为主中高档客户主要是企业管理层、政府工作人员以及私营业主。西塞山板块本地客户占据70%－80％不等，主要为传统老城区居民。团城山区板块市区高房价溢出人群为主，投资客较少。代表区域花湖当地及周边城区客户为主黄石房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口客户认知花湖板块外来人口比较集中居住地，黄石本地工薪阶层较多房地产市场小结整体市场供应饱和，市场存量大，竞争激烈受国五新政出台，近期市场价格上涨平缓黄石整体贫富差距大，市场价格根据不

8、同地区悬殊大Part3房地产板块分析◇板块市场划分◇板块市场界定◇