国际住房金融发展的新趋势与经验借鉴

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1、国际住房金融发展的新趋势与经验借鉴清华大学房地产研究所沈悦摘要：本文在分析住房和住房金融在国民经济中的重要地位的基础上，着重介绍了近年来国际住房金融发展的新趋势，指出基于市场机制的住房抵押贷款一级市场和二级市场应当成为住房金融体系的重点，而政策性住房基金也是住房金融体系的重要补充，并对进一步完善我国的住房金融市场提出了具体的建议。关键字：住房金融抵押贷款??住房以及住房金融的重要地位从世界范围来看，住房在国民经济中一般都扮演着重要的角色。在家庭这个社会的基本单元中，住房有着举足轻重的地位，其占家庭财富的比例一般超过7

2、5%，是家庭年收入的3-6*倍，住房消费占家庭收入的15%-40%，而且住房资产的上升也会带来家庭消费的上涨。住房在宏观经济中也发挥着重要的作用，在不同经济制度下以及城市化水平下，住房资产在国家财富中所占的比例超过25%，个别国家甚至超过50%。随着城市化水平的逐步提高，住宅产业的发展一般都会经历一个快速上升，然后逐步下降的过程，这个阶段住宅产业的产出占GDP的比例一般会从3%开始上升，到7-9%达到顶峰，随后逐步下降。住房投资在固定资产投资中的比例一般为15%-35%，住房价格也在消费者价格指数构成中占据重要的权重

3、，如美国是39%，对消费者价格指数是否稳定起着至关重要的作用。住房建设一般都能吸纳5%左右的劳动力，房地产服务业和房地产金融业也能吸纳3%-4%的劳动力。从金融角度来看，在发达国家的住房金融体系中，住房抵押相关的资产占据了金融资产中的较高比例，并且还在逐步上升，对于投资者和银行来说，住房是安全的长期赢利性资产。住房金融体系同样也关系着国计民生。对于普通家庭来说，住房金融产品影响着贷款的可承受性，如首付款、利率、期限以及贷款收入比等的大小都会影响居民购房的决策。同时，住房金融体系是否完备，对宏观经济也会产生较大的影响。

4、如果不良资产占GDP或者银行资产的比例过大，就会对整个金融系统造成较大的冲击。如果住房金融体系中政府的资助占了较大的比例，就会导致整个体系中属于市场机制的部分萎缩，甚至使得政府陷入恶性循环。有鉴于住房以及住房金融体制在国民经济中的重要作用，建立健康、完备、市场化的住房金融体制对于我国社会以及经济的可持续发展有着重要的意义，因此需要借鉴发达国家以及其它发展中国家的经验教训，了解国际住房金融发展的现状和新趋势。??世界住房金融的现状与趋势1、住房金融体系的分类*美联储主席格林斯潘1999年11月2日认为住房价值上升带来的

5、消费高达住房增值额的5%，而一般来说人们会将证券市场收益的3-4%用于消费，见参考文献[1]。从世界范围来看，由于各国不同的历史以及经济发展情况，住房金融体系也存在着较大的差别，我们可以将各国分成六类，如表1所示。表1目前世界各国住房金融体系的分类住房金融体系的类型特点典型地区或者国家产业结构单一，人均收入很低，经济不不发达体系撒哈拉沙漠以南的非洲国家稳定，缺乏基本的金融系统住房金融体系缺失计划经济逐步向市场经济转轨中欧和东欧国家高度通货膨胀，经济不稳定，贷款和金不完整且不稳定的体系拉美国家，尤其是上世纪80年代融受

6、到抑制某些产业部门得到优先发展，贷款和金不完整但稳定的体系东亚、中东和印度融受到控制健康完整的体系正处于迅速发展中东南亚各国，如马来西亚和泰国发达体系市场机制，具有大量的金融创新大部分北美和西欧国家资料来源：参考文献[2]。MortgageDebt/GDPOwner-OccupancyRate80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%MortgageDebt/GDP20.0%10.0%0.0%澳大利亚加拿大丹麦德国日本西班牙瑞典英国美国图1发达国家的住房抵押贷款/GDP和住房自有化率资料来源：参考文

7、献[2]。MortgageDebt/GDPOwner-OccupancyRate90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%巴西韩国墨西哥波兰泰国中国印度图2新兴国家的住房抵押贷款/GDP和住房自有化率资料来源：参考文献[2]。总体来看，大部分新兴的走向市场经济的国家都在努力的建设一个健康、完整的住房金融体系。但是不发达的住房金融体系与发达的金融体系之间也存在着较大的差距。图1和图2的对比说明，尽管发达国家的住房自有化率不一定就比新兴国家高，但是前者的住房抵押贷款

8、占GDP的比例明显比后者高，前者比后者有着更发达的住房金融体系。之所以两者的住房金融体系会存在这么大的差别，是因为住房金融体系的建立和完善需要众多的先决条件：一是要求宏观经济保持稳定，比如保持适度的通货膨胀比例，房地产业的健康发展等；二是金融系统的充分竞争，逐步减少或者中止某些特殊的金融机构，打破垄断，逐步取消住房补助以及专用的住房财政拨款等；