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1、港台研究《福建学刊》1996年第4期香港的土地管理制度与启示口蔡秀玲,,:0年代初我8国通过《宪法》宜布城市土地属于色概括起来是如下三点,、。国家所有从而在法律上完成了城市土地国有化进1土地的所有权与使用权相分离在土地租出。,,.程党的十四大明确确定了社会主义市场经济体制期间所有权归政府使用权属承租人,、。作为经济体制改革的目标模式使市场在社会主义2使用权实行定期的有偿转让除圣约翰教堂.,,国家宏观调控下对资源配!起基础性作用因此如的用地以外土地的业权(使用权)只在一定限期内,何是我国。实现市场
2、经济与土地国有制较好的结合由香港政府批租给承租人进行开发承租人在租期.城市,土地制度改革要面临的重大问题考察世界各内是土地的业主在批地条款及法律允许的范围内,国和地区土地制度的现状我们发现香港是实行市,。发展不受政府或任何人的干涉批租的年期一般是,,,场经济与土地国有制较好结合的一个地区本文试75年但私人文娱性用地一般是10年加油站一般,。图通过对香港的土地管理制度的研究从中取,,得借是21年此外香港岛还有少量特批土地租期不一。。鉴之处最长的租期为99年、、,。一香港的地权制度和批租制度3房产地
3、产结合房产从属于地产建筑物的转.,,,,土地从经济学的角度看是一种特殊商品具让包含着土地业权的转让楼价中也都包含着地.,有一重是自然属性即土地是一种自然资,,两重性价但土地租期届满以后土地上的建筑物和附着物,,.;源具有使用价值另一重社会属性由社会的地权要由土地的所有者无偿收回、.,制度集中反映出来体现政府与人民人与人之间因(二)批租制度香港自开埠以来长期采用土地.,,、土地的分配和利用而形成的权力和经济关系地权租用制或称批租制度出租土地多数采用公开拍卖.,、。主要是土地归谁所有由谁使用或经营亦
4、即所有权公开招标私下协议等三种形式从1979年到1984。.,,,和经营权(使用权)两者可以是统一的也可以是分年6年中港英政府平均每年批出土地In4公顷..,,,,离的在研究香港土地管理制度时首先要了解香港其中公开拍卖或招标4716公顷占423%私下协..。,。地权制度的特点议批租6426公顷占576%、.(一)地权制度香港现行的地权制度源于上一二对健全我国土地管理制度的启示。,世纪的中英不平等条约根据19世纪的三个不平等(一)加速形成土地使用权转让市场通过市场,、,条约英国割占香港九龙并从中国
5、租借新界”机制配兰土地资源,“”。,年由此形成了香港这块英国殖民地的土地界域香港的土地批租制度其最大作用是配合自由,,香港的地权因而带有明显的殖民地色彩同英国和市场经济借助市场调节的力量使稀少的土地资源大部分资本。,主义国家所通行的土地永久业权制有重得以最大限度地发挥其潜力和效益在批租制度下。,。大的区别根据英国的法例英国本土土地除少数皇香港绝少有浪费土地资源的现象土地的商品化带,,室封邑外皆属民间私有土地所有者对土地拥有全动了整个房地产业的商品化推动了战后香港经济、、,.。面绝对可以世代相传的
6、永久业权亦称属主权香的策荣发展,“”,,准则不同所有土地均属英皇所有而由港督代表但是从香港的经验来看政府批租土地式土地。皇室处理唯一例外是港岛花园道圣约翰大教堂所使用权出让市场(土地一级市场)并不能代替由分散.在地段所有其他地段的业主都只是从港府取得一利益主体为基础的土地市场或土地使用权转让市,.定期限内的土地经营权(使用权)并不享有永久业场香港整个土地市场的运作并不是靠政府批租来。,。权支撑而是以房地产转让市场为基础1987年香港政,可见香港的地权制度有它自己的特色这些特府批租土地的交易量只占
7、当年香港房地产交易额的45.,。往往局限于外埠或外国企业用地这样就在很大程实际上香港政府可用于批租的土地非常有%。、,、、限一般只限于填海造地新城拓展旧区重建没收度上限制了拍卖和招标方式的适用范围。,违法用地以及用于公共用途的土地香港地产市场(2)政府若想出让土地自己手里首先要有土,,上大宗的日常土地交易还是当地居民所租政府土地但目前城市中的土地几乎都由现有的使用者合。,,,地之间的转让在香港房地产市场上地价水平是由法占用着如果政府想出让或重新分配土地使用权、。,众多房地产转让交易决定的政府拍卖
8、土地的底价就必须先征收现有土地使用者正在使用着的土地,,要参照市场价格拟定就连政府为公共目的而征用或征用城市以外农民的土地再以拍卖和招标的方,.这往往需要预先垫付拆迁补偿费和征地补土地的征地价格也要按市场现价来确定式出售,,,,可见规范的土地市场是由政府造就的土地出偿费这通常是一笔不小的开支因而政府采取拍让市场和以市场机制为基础的土地使用转让市场组卖和招标方式出让的土地数量就要受到政府财政预。。成算的硬约束我国土地使用制度改革是从土地有偿出让开始(3)政府采取拍卖或招标方式出让的土地必须,。的自
