土地增值税印花税

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1、第五章第三节土地增值税和印花税一、土地增值税（一）概述1.概念——是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。2.开征概况：1994年1月1日起开征（二）土地增值税制度1.征税对象——是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。征税范围：国有土地、地上建筑物及其他附着物有偿转让时才要征税继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税2.纳税人——有偿转让房地产，并取得收入的单位和个人。3.税率——四级超率累进税率税率表级次增值额与扣除项目金额的比率（增值率）（%）税率（%）速算扣除率（系数）（%

2、）1234不超过50%的超过50%-100%的超过100%-200%超过200%30405060051535（三）应纳税额的计算公式2——速算扣除率法应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率公式1——定义法应纳土地增值税额=∑土地增值额×适用税率土地增值额=出售房地产总收入-扣除项目金额总收入——纳税人出售房地产向对方收取的全部价款和价外费用，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目指什么？（1）取得土地使用权所支付的金额（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（4）与转让房地产有关的税金税金指交过的营业

3、税、城建税、教育费附加、印花税(请注意：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”具体来说，对于非房地产企业销售新房的情况是比较少的，大多数是销售旧房，销售旧房的印花税不是计入管理费用，而是计入固定资产清理，所以规定非房地产开发企业销售房产计算土地增值税时，印花税是单独作为税金项目扣除的。而房地产企业不能再行重复扣除印花税。)（5）旧房及建筑物的评估价格评

4、估价格——指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本×成新度折扣率后的价格，评估价须税务机关确认。例：50年代建造的一栋房子，当时造价100万，现在盖同样房子，造价为300万，房子四成新。评估价=300×40%=120（万元）（6）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%进行扣除。（7）财政部规定的其他扣除项目计算步骤计算土地增值额确定土地增值率确定所用税率算出应纳税额例1：某纳税人出售房地产收入1000万元，扣除项目金额为400万元，要求按两种方

5、法计算应纳土地增值税额。（1）利用速算扣除率算：应纳土地增值税=（1000-400）×50%-400×15%=240（万元）（2）利用定义法土地增值额=1000-400=600（万元）增值率=600/400×100%=150%适用税率为30%、40%、50%三档税率应纳税额=200×30%+（400-200）×40%+（600-400）×50%=60+80+100=240（万元）例2：某房地产开发公司出售房地产收入总额为950万元，开发房地产有关支出如下：支付地价款及各种费用150万元；开发成本280万元；开发费用30万元；各种税金52万元。计算该公司应纳的土地

6、增值税。解：增值率=950-[(150+280)×(1+20%)]+30+52（150+280）×（1+20%）+30+52=58.87%扣除费用合计＝（150+280）×（1+20%）+30+52＝598（万元）应纳土地增值税额＝598×50％×30％＋598×8.87％×40％≈110.92（万元）方法2：应纳税额=352×40%-598×5%≈110.9(万元)例：某房地产企业转让一房地产得收入100万元，准予扣除项目20万元。计算应纳土地增值税税金。解：（1）土地增值额=100-20=80(万元)（2）土地增值率＝80/20＝400％（3）应纳税额＝20×50％

7、×30％＋20×50％×40％＋20×100％×50％＋20×200％×60％＝41（万元）方法2：应纳税额=80×60%-0.35×20=41(万元)二、印花税（一）概述概念——是对经济活动和交往中书立、领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。因纳税人主要通过在应税凭证上粘贴印花税票进行纳税的，故名印花税。1988年1月1日起开征。（二）印花税制度1.征收范围——各种应税凭证，包括五大类（2）产权转移书据——是在产权的买卖、交换、继承、赠与、分割等产权主体变更行为中，产权出让人与受让人之间所立的民事法律文书。（1）合同或具有合同性质的凭证