城市综合体项目介绍

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1、***城市综合体项目介绍机密：此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。目录第二部分项目周边区域土地市场分析第三部分项目财务测算第四部分项目操作方案第五部分项目风险及防范第一部分项目背景及概要项目位置长江朝天门重庆工商大学南岸区政府长江医院南岸区妇幼医院比例尺：1cm：500m长江南坪商圈长江大桥重庆内环高速内环高速连接线轨道交易内环线（规划）轨道交通4号线（规划）轨道交通3号线（规划）南滨路青龙路学府大道江南大道海峡路项目概要-项目交通图项目区域概况项目规划及定位项目定位项目承载及诉求

2、项目概要地址*****************************************占地面积(亩)建设面积(亩)规划容积率现有土地性质土地性质更改为商住比例规划规划建筑面积（平方米）476万交通周边配套骏逸第一江岸二手房价约7000至8000元每平米；怡丰花园精装二手房价约6000至8000元每平米；该项目地块周边住宅均价约9000元每平米。据根源投资信息，二线江景房约1.3万元每平米，商业地产约1.4万每平方米。(以上其他信息来源：搜房网，重庆房价网）江山多娇精装二手房价约6600至7000元每平米；骏逸天下

3、精装二手房价约7100至9800元每平米；金阳罗马假日精装二手房价约9000至9200元每平米；东原檀香山精装二手房价约8000至1.1万元每平米；项目地块范围、及周边房产价格一览图成交日期地块详细名称用途土地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价(万元）楼面地价（千元/m2）买地方2010/12/27G11-4/01,G12-2/01号宗地二类居住119,431278,0922.3382,0002,949***有限公司2011/1/13组团C分区C5-4-a/02、C5-4-b/02号宗地行政办公、商业金融业17,9

4、9581,2884.5220,6492,540***房地产开发有限公司2010/9/21组团F分区F06-01(部分），F12-01宗地其他普通商品住房用地55,40399,7251.808,750877***房地产开发有限公司2010/7/29组团D标准分区D4-3号其他普通商品住房用地1099967,8646.17126501,864***发展有限公司2010/6/7G分区其他普通商品住房用地3366001,501,2364.465002973,333***股份有限公司说明：近期项目区域土地拍卖详情财务测算结论财务测

5、算结论财务预算-假设基础资料及假设占地面积(亩)2,647.00征地、拆迁及配套建设费用（万元/亩）股东资本金投入（亿元）财务杠杆2.90借款（亿元）38.00年借款利息率管理费用/征地、拆迁及配套建设费用0.85%营业费用/征地、拆迁及配套建设费用0.85%营业税金及附加率5.55%所得税税率25.00%二级开发规划容积率3.4土地出让价格（万元/亩）折合楼面地价（元/平方米）3950项目毛利之政府分成比例项目进度及现金流量财务预算-项目收益财务预算-投资回报操作方案-政府成立项目管委会操作方案-成立平台公司政府作为*

6、**土地基金的LP并负责设立土地整理平台公司，并授权平台公司作为土地整理项目的一级开发及二级开发招商的主体，平台公司注册资本20亿元。信托公司***土地基金(基金规模7亿)土地整理平台公司(注册资本20亿元)35%65%政府其他LPGPLP设立平台公司土地整理信托基金优先级投资人土地整理信托基金（规模51亿元）38亿，2年期滚动发行，年利率不低于15%投资保障：1、次级投资人和平台公司的其他股权作为优先级的质押；2、当项目的年收益率低于8%时，政府进行补偿。次级投资人13亿基金期限7年操作方案-各方分工成立由区主要领导牵

7、头、政府各业务局/办领导组成的项目工作领导小组，负责推进项目的实施；授权平台公司作为南岸经开区土地整理项目的一级开发及二级开发招商的主体；负责协调相关部门办理更改土地使用性质等报批报审手续；保证项目的土地出让金收入全额返还到财政；提供安置工业用地2000亩；筹措项目杠杆融资38亿元，两年期负责项目整理操作，协调投资人关系，一级土地整理具体事宜政府信托公司管理人项目风险及防范项目风险及防范项目风险及防范谢谢！