2006年景宁阳光城定位及策略思考

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1、www.fdcsky.cn城市生活翩然而至——正达·景宁阳光城定位及策略思考浙江相互广告有限公司2006年3月www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录缘起第一章邂逅·景宁楼市——宏观环境及楼市分析一、宏观环境分析二、楼市相关项分析三、楼市现状分析第二章知己·避短扬长——项目情况分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三章知彼·有的放矢——目标客户群分析一、人群界定二、人群特性分析小结◇主要契机◇主要难点第四章感怀·城市生活——项目及产品定位一、定位起源二、项目定位第五章榜样·尊贵家园——形象定位一、定位起源二、形象定位三、系列主题卖点提炼www.f

2、dcsky.cnwww.fdcsky.cn第六章思忖·步步为营——广告推广策略建议一、推广原则二、推广策略建议二、推广渠道建议第七章谋略·运筹帷幄——营销策略建议一、销售策略建议二、开盘价格策略建议第八章造物·期待完美——项目及产品建议一、商铺建议二、规划建议三、户型建议四、车库及车位建议第九章相互·相辅相成——合作建议一、相互房产项目组人员配置二、合作形式建议没有结章，只有期待附件：相互房产《全案策划服务内容》缘起www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn万物复苏的三月，江南山水被演绎得分外多娇。草长莺飞中，正达房产在山城景宁规划着一个美丽的神话——

3、阳光城。融融阳光，照耀一个高尚的楼盘，照耀一群人的居住梦想。这样的季节，我司一行人怀着走进项目、走进市场的目的，与景宁阳光城、景宁楼市有了一个零距离的接触。千头万绪，热烈讨论，几番脑筋激荡中，思想逐渐成型……第一章邂逅·景宁楼市——宏观环境及楼市分析一、宏观环境分析——经济，跳动一个城市的脉搏景宁作为浙江唯一的民族自治县，相对发达地区而言，经济总量较少，发展速度缓慢，人均GDP、工业总产值等在省内均排近末尾，是一个典型的欠发达县。l经济有所增长：城乡居民储蓄存款由1984年未的741万元增加到2003年未的5.7亿元，增长了76倍，全县居民消费总水平达到3000

4、多元。从收入来看，景宁人均GDP由1990年的801元，上升到2003年的6340元，2003年城镇居民人均可支配收入达到9420元。2005年1-9月份消费品零售总额为4.52亿元，增长率为12%。l总体相对落后：就在浙江省的比例而言，景宁的人均GDP在1990年是浙江的0.41，而到了1999年，这个比例下降到了0.33，城乡居民储蓄存款人均年末数额由1990的0.31变为1999年的0.14，职工平均工资也由0.93降到1999年的0.84。2005年1-9月份，GDP增长率为7.9%，排于全省倒数第二，固定资产投资只完成2.69亿元，同比下降36.5%，

5、城镇居民人均可支配、农民人均现金收入分别相当于全省平均水平的65.5%、48.6%。l产业结构单一：作为传统的农业县，对农业的依赖比较大。2005年1-9月份规模以上工业总产值增长率只有5.1%，位居全省倒数第二，工业步伐较缓慢，第三产业发展虽有所上升，但短期内仍难成气候。而在农业中，以www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn香菇、黑木耳为主的食用菌生产唱主角。（以上数据资料来源：《景宁统计年鉴2000》、《丽水统计年鉴2001》、景宁县发展和改革局计划科、《中国民族》2004·景宁专刊）l结论：近年来，景宁各项经济指标得到一定增长，城乡居民货币支付

6、能力增强。但近期内，“相对落后”仍是主流，居民对住房等大件商品的总体购买能力仍然有限。而单一的产业结构，也决定了消费人群范围的相对狭隘。在这样的宏观背景下，本项目也将面临考验，如何找到市场突破口，是我们将直面的话题。二、楼市相关项分析——息息相关，一叶绿而知天下春l城市规划：“北伸南延”工程，景宁县城东、西、南三面环山，北面是政府未来重点发展区域。l人口规划：目前景宁县城人口近4万，未来五年将做大“内聚”县城人口规模，县城定位6—8万人口，中心镇2000—5000人口、中心村1000人口。大力开展旧城改造和下山移民工作，推进城乡一体化。l基础设施建设：未来五年加

7、快旧城改造区和二轮规划内建设步伐，拓展外舍新区，加快防护工程，加快公路网建设，云景段高速、景青三级公路及省道沙油和康庄工程全面完成。拉开县城中心道路，人民中路北伸南延，环线互通互连。（以上数据资料来源：景宁县政府“十一五”规划思路）l结论：本项目在地理位置上无疑具有得天独厚的优势，而未来城市规划、基础设施建设的兴建等，对于本项目来说都是利好消息，我们的关键在于，如何把握契机，领先一步抢占市场。对于人口规划，则须看到：虽然未来五年县城人口数量将显著增长，但并不意味着对房市新盘需求量的显著增长，因为增长的人口大多为下山移民及旧房拆迁户，属于购买力低下的人群。三、楼市

8、现状分析l需求状况随着城