鞍山项目前期市场

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1、市场定位报告辽宁鞍山园林路项目宏观市场第一章宏观市场★以平均10%的增长速度计算，截止到2007年第三季度，鞍山第一产业完成67.76亿元（05年为56亿元），第二产业完成938.96亿元（05年为776亿元），第三产业505.78亿元（05年为418亿元），经济增长水平创历史新高；★随着全市国民经济的快速增长和城乡居民收入的不断增加，全市消费品市场规模不断扩大，保守估计全市居民消费份额总指数比上年上涨1.5个百分点。其中食品类、娱乐教育文化用品及服务类、居住类上涨幅度较大；★截止2007年三季度为止，鞍山房地产实际施工的房屋建筑面积远远超过66

2、0万平方米，全市累计完成住宅建设超过200万平方米，住房空置率比2006年有所上升，但整体未能到达饱和程度，市场热度不丝毫没有放慢；★有针对性地开展招商引资。重点以“长三角”、“珠三角”、台湾、香港和日韩、欧美为招商区域，实施小团组对口招商，并努力实现招商资源向优势项目转化。继续加大项目包装宣传和推介力度，积极支持创汇大户；★社会固定资产投资大幅增长，2005年全年完成全社会固定资产投资314.5亿元，比上年增长45.8%。其中，城镇固定资产投资完成231.8亿元，比上年增长53.7%；农村固定资产投资完成82.7亿元，比上年增长27.5%。根据

3、相关概率推算，截止2007年三季度止，社会固定资产投资超过1000亿元，城镇固定资产投资完成680亿元；经济现状市场现状★“十五”期间，房地产业税收完成5190.98亿元，年均增长41.4%，增幅在各行业中居首位。据统计，房地产行业税收占全部税收的比重从“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年5.9%，上升2.9个百分点，是三大产业中比重上升最快的行业；★楼宇经济崛起，成为引导全区非公经济的新亮点。铁东区针对自身发展空间狭小的实际，扬长避短，充分利用区域内43座商务写字楼的资源，以区街创业中心为载体，以创造优良环境，提供发展服务为切入点，着力吸引

4、省内外大集团、大公司在铁东区建立集团分部、研发中心和销售机构等，形成高效益商务研发群，培育新的经济增长点；★通过中海物流项目、辽南市场改造项目的顺利实施，培育和壮大南建国商贸物流市场，推动区域性物流基地建设。通过大德集团与外商联建超市项目、百世特与天津家世界合作项目以及推进的在洽谈的沃尔玛等国际品牌项目，提升区域内连锁超市的规模、档次和水平，做大做强现代服务业。经济现状市场现状★市场客户主要以女性消费为主导，日常消费类型偏重于饮食、服饰、娱乐、旅游等方面，综合素质高于同质城市，具备一定的文化品位和修养，容易接受新生事物，对外来新事物接受能力比较强

5、；★消费者地域情节严重，普遍看好铁东区居住环境，意向选房看淡铁西区、千山区和立山区，其中主力户型55-75平米转移到76-95平米和86-121平米，面积开间注重采光功能分配；★居住要求不高，阳台设置在客厅，反而忽略卧室的舒适性，消费心理具备特殊性，“攀比”心理和“面子工程”阻挡市场健康发展，理性思想有待市场完善，因此容易被市场把制弱点，消费地位处于弱势概念区；★小户型逐渐引退，中面积的房型占据市场主导地位，对大户型需求也有很大程度的提升，市场由小户型转移到中大户型的盘踞逐渐呈现，从总体居住情况上看，市场需求相当旺盛，置业者居住的几乎都是老房子，

6、从大户型比重上分析，鞍山经济基础相当规模化，市场内在潜力极大，换房高潮还未曾拉开，消费者消费需求合理的引导；★消费者具备一定的经济基础，房款首付主要集中在5.6-7.5万元之间，一次性付款所占20%比例，同时车位比例为1：0.43，未来2-3年内打算购买私车客户占有一定比例，建议车位比1：0.5较为合适；客户现状消费现状★从居住情况来看，消费者一般与老人分居而住，家庭结构为两代家庭，单身比例有所上升，但不起主导作用，总体可以看出家庭同居者占主导市场，单身独居占一定比例并趋于上升势头，属于置业者候补力量，父母同居者占市场1/4之多，证明本地年轻人不

7、喜欢于老人同居，比较注重个体家庭生活的培养。★大部分消费者住的是老房子，具备换房欲望，少部分消费者已经购置新房或者二次置业，明显具备投资意味，市场比较活跃，整体趋势有待市场挖掘和消费者去引导；★消费者需求相当旺盛，对居住条件环境的改善比较迫切，在经济基础牢固的状况下完全有能力改变现状，市场消费潜力巨大，以两代为主的家庭结构消费需要市场理性考虑；★消费者认为合理的价位在3900-4100元间，绝大部分消费者对鞍山未来房地产市场普遍看好，置业者普遍具备投资眼光，对投资潜力比较重视，周边环境次之，反而比较忽略物业管理，市场存在一定缺陷。客户现状消费现状

8、户型市场市场类型产品特点销售均价房型面积套数比例建筑类型建筑类型代表楼盘共性市场经济类型价位低、产品功能单一、交通地理位置有所不便253