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1、房地产预测方法研究－沈阳市住宅产业预测分析 50-房地产预测方法研究—沈阳市住宅产业预测分析房地产预测方法研究－沈阳市住宅产业预测分析 50-目录1房地产业回归预测分析法简述51.1常用的预测方法51.2房地产业回归预测分析法可行性51.3基本思路61.4操作步骤61.5回归预测可行的关键72沈阳市城市住宅产业的现状82.1沈阳市住宅产业的现状82.2沈阳市住宅产业存在的主要问题103沈阳市住宅产业的各主要影响因素的分析103.1沈阳市人口变动情况的分析103.1.1影响住宅年竣工面积的人口因素分析113.1
2、.2影响人均住宅面积的人口因素分析133.1.3影响沈阳市住宅销售面积的人口因素的分析153.2沈阳市经济因素分析163.2.1影响沈阳市住宅年竣工面积的经济因素分析173.2.2影响人均住宅面积的经济因素分析183.2.3影响沈阳市住宅销售面积的经济因素的分析203.3沈阳市住宅价格变动的分析223.3.1沈阳市住宅平均价格分析223.3.2沈阳市住宅平均价格预测223.4消费者消费能力指数－恩格尔系数的分析233.5沈阳市住宅产业房价收入比分析253.6沈阳市住房政策的分析273.6.1沈阳市对住宅产业的相关政策273.6.2沈阳市
3、住宅产业政策影响284综合对未来沈阳市住宅市场发展状况的预测29房地产预测方法研究－沈阳市住宅产业预测分析 50-4.1沈阳市住宅年竣工面积预测304.1.1一元回归预测304.1.2多元回归预测354.1.3沈阳市住宅年竣工面积预测结果394.2沈阳市人均住宅面积预测404.2.1一元回归预测404.2.2多元回归预测424.2.3沈阳市人均住宅面积预测结果444.3沈阳市住宅销售面积预测444.3.1一元回归预测444.3.2多元回归预测494.3.3沈阳市年住宅销售面积预测结果504.4沈阳市住宅产业预测综述50结束
4、语52附录1—英文资料及译文53附录2—参考文献61房地产预测方法研究－沈阳市住宅产业预测分析 50-房地产业回归预测分析法简述1.1常用的预测方法从我国目前房地产业市场分析的发展水平来看,简单预测法,平均值法,指数平滑法等预测方法被普遍使用。回归模型分析法也有人使用在房地产市场分析上,但普及率不大高。而SPSS,数量经济学模型,技术经济评价模型等预测分析法还处在试用阶段。并且,利用这些方法所要求的相关专业知识太深,普及存在一定的困难。在现阶段普及的预测方法中,移动平均法是使用最普遍的方法,从较长时期看,短期数据由于偶然因
5、素而形成的差异在加总过程中会相互抵消,但在移动平均后会造成信息量的损失,对中长期的预测不太适用。指数平方法通过对权数加以改进使其在处理时甚为经济,能提供良好的短期预测精度,但平滑参数的确定带有主观性。并且无法计算置信区间。1.2房地产业回归预测分析法可行性新中国成立后的三十多年中,由于计划经济否认住宅的商品属性,国家实行住宅实物分配制,住宅被作为计划经济条件下的一种产品进行分配。在这种背景下,根本谈不上房地产业的发展。1978年我国实行改革开放政策后,随着计划经济体制的转变,以市场为导向的实践。使经济理论界逐步认识到了住宅的商品属性。2
6、0世纪80年代以来,我国房地产业作为一个产业逐渐被确立和完善。在93年以前一段时间,由于政府指导性的失误和投资者的盲目,造成房地产业出现了膨胀现象。1993年6月,国务院宣布进行宏观调控,成功的实现了房地产业的软着陆。使房地产市场更加成熟。95年以后,市场作为调控机制的作用越来越明显,房地产业的发展开始按照经济规律发展。从历史角度来观察,房地产业在中国的形成和发展经历了一条曲折的周期性成长之路。从世界范围来看,到1992-1993年以全国范围的房地产热为标志而达到繁荣阶段。随后伴随国家宏观调控而进入收缩阶段。我国的房地产业在经历明显的周
7、期波动后从1995年开始进入了相对稳定的发展时期,形成新一轮的房地产业周期。从世界范围来看,周期波动总是住宅经济增长过程的伴生现象。房地产预测方法研究－沈阳市住宅产业预测分析 50-根据房地产业的特点,房地产市场的分析与预测需要对多个影响因素进行分析。影响因素主要有:人口因素,经济因素,价格因素,社会政治因素等。其中有包括国民生产总值及国民生产总值增长速度,人均国民生产总值,居民收入,利率,通货膨胀率,人口规模与结构,社会政治稳定性,失业率,社会恩格尔系数,房价收入比等方面。这些影响因素大多可以用历史数据来描述。95年以来
8、,我国房地产业在市场调控下,作为商品按照经济发展规律发展。对产业发展预测工作利用历史统计数据分析成为可能。回归模型预测法就是通过对观察数据的统计分析和处理,研究与特定事物间相关关系和联系形式的方法,建立回归
