XXX酒店公寓销售思路分析案

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1、*****酒店式公寓销售思路分析探讨思路不同销售模式对项目的影响分析酒店式公寓销售模式及案例分析*****酒店式公寓销售模式分析*****五号楼销售模式简析1.酒店式公寓销售模式及案例分析酒店式公寓定义：又称服务式公寓(ServiceApartment)，其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓的私密性和生活风格的综合体。既可出租，亦可自用。关键词：公寓酒店式服务宜居宜租简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。特征：◇提供酒店式服务和管理◇公共空间及室内均提供精装修◇兼有居

2、住和投资两种功能。酒店式公寓档次高、生活便利，带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。酒店式公寓◇直接销售◇投资增值销售◇返租销售即发展商直接出售，不承诺任何投资回报。即发展商售出物业时，为业主提供各种形式的投资租赁服务。发展商售出物业后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者固定租金。酒店式公寓营销模式投资增值返租销售直接销售*****晶都是**首个真正意义的酒店式公寓产品，与本地项目并无可比性。酒店式公寓产品在国内一线城市较多，以全国一线城市深圳市场的酒店式公寓产

3、品为参照，对三种销售模式进行阐析。酒店式公寓销售模式业主的盈利方式是靠个人出租，收益较无保障。所以此类物业销售在市场竞争激烈情况下，竞争力不强。发展商物业管理公司业主委托管理销售销售模式之一直接销售开盘时间：2006-8-13销售均价：11000元/平方米装修标准：毛坯物业管理：卓越物业管理，管理费4.2元/m2/月。特点分析：项目特色突出，个性十足，户型及营销理念非常有特色。销售状况：项目符合追求个性人群的心理需求，采取圈层营销的模式，在深圳房地产市场大市向好的时机下，开盘一个多月已销售愈六成，但在2006年11月产生销售迟缓的现象，可见无投资回报的营销模式在一定程度上对其他项目的竞争力有限

4、。深圳优品艺墅1.1直接销售模式案例直接销售模式分析和结论：开发商方面：此种方式发展商无经营风险，后期物业管理也相对比较容易。客户方面居住居住成本较高投资投资收益无保证项目竞争力有限发展商酒店经营管理公司业主委托管理返利销售委托经营业主与酒店管理公司共同承担经营风险提升客户投资信心较具竞争力销售模式之二投资增值销售开盘时间：2006-9-23销售数量：236套销售均价：13000元/平方米物业管理：雅兰酒店管理费5.5元/平方米/月销售情况：市场投资氛围浓厚，项目销售较好，开盘即售出155套，此后在保持较高价位的同时，一直处于销售旺盛状态。湖心岛1.2投资增值销售模式案例湖心岛由雅兰酒店提供代

5、租服务，由客户自行与雅兰酒店签订代租协议，但是开发商不承诺利润回报，暂行服务条款如下：委托管理期限：租约两年，签约时间定为入伙时；业主自住权利：房主每年有7天的自住权（年度之间天数不可累计）但须付80元/天的物品使用费，节假日不享受业主优惠；利润分配：雅兰酒店与客户五五分成；（1）租约有效期内，每月若能成功出租一天以上，则业主不需交纳物业管理费及水电费，但须交纳清洁费（60m2以上户型为200元/月，60m2以下户型为100元/月）（2）若未能成功出租，则业主需自行交纳物业管理费、水电费及清洁费。湖心岛特点分析：湖心岛位置绝佳，景观较好，湖心岛引入雅兰酒店代为管理且能提供代租服务，给了投资客户

6、一个投资回报的选择。但是在实际操作中，雅兰酒店制定了一系列条款对业主的利益造成牵绊，业主对投资回报信心不足,导致客户签约率一般，此项目的投资性客户的目的主要以项目升值带来的收益为主。湖心岛投资增值销售模式分析与结论：客户普遍看好公寓物业的升值潜力；品牌酒店管理公司所提供的专业服务在公寓物业的提升上还是很重要的。从市场发展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质的今天，优质的服务极其重要。因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。营销模式之三返租销售发展商投资者酒店经营公司销售产权委托经营出租经营或委托经营返租回报关系流程回报流程此种物业的回报往往是固定的，因此业主规避了一定的投

7、资风险，所以市场反应较好，售价也较高。发展商后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也会是一个较大的资金负担。1.3返租销售销售模式案例泊岸公寓价格：15000元/平方米装修标准：精装修带家私家电物业管理：芭堤雅酒店管理费9.8元/平方米·月经营方式：客户必须与芭堤雅酒店签订为期三年的返租协议，业主根据预售合同签订返租协议。房主付首期后，酒店每月会返给房主一定的金额（楼层高低会有差异），意即房主