街区专题研究

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1、龙湖集团商业业态专题研究-街区2011.12BOX大盒子商业BLOCK街区式商业定义建筑形态为盒子，人行动线和商铺基本处于室内。由若干街道连接形成的一片商业区域。适用条件区位要求弱对区位要求不高，适应性强。强一般选择在已成熟商圈，或旧商圈升级改造的情况。一般不适合新开发区、人口较少区域，或仍处于人口导入期区域（除非目的性极强，如奥特莱斯）。周边人流要求弱对周边人流要求不高。大盒子更容易发挥出“极点效应”，吸引目的性人流向大盒子集中。强对人流量的要求较高。要求人流中具有较高比例的穿越型人流（即偶然经过型人流）。周边环境要求弱对周边环境要

2、求不高，适应性强。强受外部环境影响较大，须考虑与周边格调的融合。交通要求弱对交通条件要求不高，适应性强。强最好4面临路，或至少2个面临近主干道。建筑影响动线设计易人流进入大盒子商业后，可以按照设计师的动线规划流动，较少受到外界的干扰。平面和垂直的动线设计弹性大，较能营造多种效果。大盒子商业对动线和人流要求不如街区式商业高，因此受到的各种影响相对较小。难2层以上的平面联动较为困难。依靠各街区单体内的竖向交通来组织人流，基本无平层的人流动线（多数街区式商业虽然有平层连廊，但更多是作为景观出现，而非作为平层动线）。街区式商业的人流动线最好按照

3、地块周边的习惯人流动线方向进行。因此动线要注重参考周边的道路设置，而非抑制既有方向的人流流向。楼层高度灵活楼层高度限制较少，灵活性较高。较低由于竖向交通拉动能力的有限，商业式街区的楼层不能太高，一般不超过4层。在地上建筑面积相同的条件下，街区由于占地面积较小，楼层相比大盒子商业将相应升高。建筑空间多为室内平层空间较多，建筑空间灵活，设计弹性大。景观主要在室内营造，与自然的互动性较小。空气情况较不理想。多为室外室外景观较好。环境与自然空间相结合，能有效体现生态、休闲消费理念。对外部景观营造要求较高。天气干扰弱抗天气干扰能力强，适应性强。强

4、受天气条件影响较大。在天气较热较冷、日晒雨雪、空气污染或噪声较大时都将受到影响。街区与大盒子对比分析（1/2）街区与大盒子对比分析（2/2）BOX大盒子商业BLOCK街区式商业运营情况租售策略租适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失败。租售皆可具备出售的可能性招商难易程度易大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。较容易达到整体高入住率。难受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且主力店与周边店铺互动性弱。平层面积小，业态

5、兼容能力差。街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间不足。1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。租金水平普遍较高各铺位租金水平较为平均，可达到较高整体租金水平。普遍较低更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适当提升。2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。经营难易程度易统一经营难度较小。主力店的带动效应大，可有效缩短项目整体培育期。整体性强，较容易树立统一形象，提升整体经营水平。难统一经营难度较大。对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长时，对全局的影响相对较小。由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况，较不利于树立统一形

6、象。优势适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引范围更大的消费者。主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起来。和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。商业街区更容易主题化、差异化。街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为了规避风险）。劣势最大的问题是如果一层商业处理不善，高楼层的商铺都将受到影响。但由于整体运营弹性大，因此具备的调整空间较多，可对业态进行调整加以解决。目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线

7、多且混乱，让行人不愿意深入，形成死胡同。街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更高，整体运营难度更大。成功案例大多数成功案例都为大盒子商业，如：上海正大广场、上海国金中心商场、杭州万象城等。成功案例较少，如：上海新天地、上海大宁国际购物广场、北京三里屯Village等。金桥国际购物广场（1/3）金桥国际购物广场商业建筑面积164,000平方米建筑形态街区形式，由11幢建筑组成楼层数地下1层，地上4层整体定位“花园里的商场，

8、商场里的花园”，为金桥及浦东的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。商业定位中档，家庭式消费、一站式购物中心。聚集零售、餐饮、休闲娱乐、生活配套等多个业态业种