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1、加权平均资本成本为8.28%的1到5年的复利现值折现系数如下表所示:复利现值折现系数表年份11I2008I2009I2010I2011I2012折现系数」1LI0.9235I0.8529I0.77710.7275I0.6718请采用以下公式计算：A——实体价值。B——实体现金流量。C——加权平均资本成本。D——永续增长率。E——预测期现值。F现金流量。G——折现系数。E二sumFtimesG现金流量折现法评估的WK公司的企业价值（I⑹72测）万元。2009年初作为世界500强的ABM集团有意入股在业务及市场方面与其具有一定协同性的MK公司（采用购股方式），ABM集团欲对MK公司的资产价值进
2、行评估，为此通过公开市场收集到如下信息:->WK公司背景介绍WK公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，成立于1984年。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“屮国最佳企业公民”称号。产品上，WK已经形成稳定的产品线，具备行业领先水平。上海WK新里程项忖作为工厂化生产的首个项H已经推向市场。住宅产业化的尝试非常有利于进一步降低项H成木,提高生产效率，契合WK做大众住宅产品的选择，一旦成功，将使WK获得较人的竞争优势。WK1991年成
3、为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，WK销售收入复合增长率为49.9%,净利润复合增长率为42.3%；最近三年，WK销售收入复合增长率达到93.7%,净利润复合增长率达到88.4%,基本每股收益复合增长率达到67.6%o公司在发展过程屮两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。至2007年末，WK全国市场占有率为2.1%,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前
4、茅，跻身全球最大的住宅企业行列。2008年，WK入选中国蓝筹地产企业。1.WK公司预计实休现金流量根据WK公司以前年度的合并资产负债表与合并利润表，得岀公司的预计报表。以2007年的数据作为基期数据。本文所用资料来源：WK官方网站、深圳证券交易所网站、证券之星网站、国研网和经济观察报。(1)历史财务比率分析通过分析WK公司2004年至2007年合并利润表与合并资产负债表，可以计算ill以下财务比率。WK公司历史财务比率计算表2004200520062007销售增长率(%)20386998销售成本率(%)69656458销售、管理费用/销售收入(%)9988折旧与摊销/销售收入(%)57811短
5、期债务利率5%5%6%6%长期债务利率6%6%7%7%平均所得税税率27%27%29%30%以2007年的数据为例，列示各项比率的计算过程。销售增长率二(本期营业收入一上期营业收入)/上期营业收入=(35,526,611,301.94-17,918,331,517.79)/17,918,331,517.79=98%销售成本率二营业成本/营业收入=20,607,338,964.44/35,526,611,301・94=58%销售、管理费用/销售收入二(销售费用+管理费用)/销售收入=(1194,543,702.00+1,763,765,823・49)/35,526,611,301.94二0.08
6、由公式：EB1T(税前经营利润)二利润总额+财务费用二销售收入-销售成本-销售、管理费用-折I口与摊销，可以推出折I口与摊销二(销售收入-销售成木-销售、管理费用)-(利润总额+财务费用)所以，折I口与摊销/销售收入二(35,526,611,301.94—20,607,338,964.44-1194,543,702.00-1,763,765,823.49)-(7,641,605,685.33+359,500,074.40)/35,526,611,301.94二0.11从2004年到2007年财务报表整体来看，公司各项财务指标呈现平稳增长的态势，营业收入、净利润等指标随着公司资产和规模的逐年递增
7、而不断增长，营业成本的增长幅度小于营业收入，可以看出其规模优势逐渐显现。尤其2007年，公司业绩比以往年份增长更加迅猛，新项冃的投资增幅更是惊人，达到197%。从定性的角度来分析,WK1984年成立,1988年进军房地产，在品牌上意识很强。WK的价格一直处于市场的中高档次，非常注重小区硬件环境和人文环境的建设。“从客户角度出发”，不仅仅是房子卖出去后提高销售业绩，WK想的最多是在房子Z后连续不断地
