土地估价师实践日志(马守真)

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1、土地估价师实践Fl志(马守真)2012年9月5日至10日本人跟随指导老师参加了集美区白虎岩路51号工业用地的估价过程，委估对象厦门浩仁塑胶制品有限公司所属集美区白虎岩路51号工业用地，用地面积为48113.63打，位于324国道北侧、灌口镇与后溪镇交界处的厦门机电工业集中区后溪工业组团二期内，东北临口虎岩路，西南临金辉路，委估对象所属区域为J-J4区，区域内有324国道、x403等交通耍道，道路通达度较高,周边有新凯公司、万明电子、旭鸣实业、华锂能源、维新服饰、恒丰物流、厦门屮塑塑胶等众多工业企业，产业

2、聚集度较高，配套设施较完善。估价对象其国有土地使用权取得方式为岀让，所属区域为J-J4区，土地批准使用期限自2006年12月07H起至2056年12月07R止，至佔价时点，尚余土地使用年限44年；本次评估采用基准地价系数修正法，具体如下：基本公式为：宗地地价二基准地价XK1XK2XK3X(1+EK)K1期日修正系数K2土地使用年期修正系数K3容积率修止系数EK区域及个别因素修正系数Z和具体计算过程如下：估价对象土地用途为工业用地，位于集美区后溪工业组团内，属J-JJ区域，根据厦府［20071314号文颁

3、布实施的《厦门市城镇土地基准地价》，该区域工业用地基准地价为480元/itf。(1)期日修正：厦府[2007]314号文颁布实施的《厦门市城镇土地基准地价》评估基准U为2007年1刀1日，到估价时点2012年09刀06日已有近五年半的时间，该区域内工业土地近期地产价格指数上升幅度较大，本次评估取每年上涨幅度为2%,贝山期日修正系数二(1+2%)八5・5~1・115。(2)土地使用年期修正：估价对象土地批准使用期限自2006年12H07口起至2056年12月07日止，剩余使用年期约为44年，必须进行土地使

4、用年限修正。土地使用年期修正系数二44/50=0.88(3)容积率修止：根据委托方提供的91722.41/48113.63=1.91>1.5,根据厦府[20071315号文颁布实施的《厦门市地价征收管理若干规定》，容积率修正系数二1。(4)区域因索修正：估价对象位于集美区后溪工业组团内，区域内产业聚集度较高，附近有324国道、x403等交通要道，临路状况好，对外交通好，能够满足工业运输的需要，确定区域因素修正15%o(1)个别因素修正：估价对象开发程度达到“五通一平”，同时具有道路、供水、排水、供电、通

5、信等条件及场地平整，土地成熟度高，达到工业企业用地水平，宗地面积较大，形状较规则，易于生产布局，确定个別因素作修止10%0(2)综上所述，估价对象地面单价为：地块评估地面单价-480X1.115X0.88X1.00X(1+15%)X(1+10%)=595.78元/nf贝L土地单价=595.78/1.91=311.93元/nf通过这次估价实践使我学到了许多东西，具体到本次估价，此次采用了基准地价系数修正法，我认识到具备基准地价和和应的修正体系成果的城镇中的土地均可采用此法。通过本次估价，我总结出采用基准地

6、价系数修正法的基本步骤如下：1、收集、整理当地基准地价成果；2、宗地级别及基准地价的确定；3、宗地彩响因素调查分析与修正系数确定；4、年期修正；5、期日修正；6、容积率修止；7、开发程度及其他因素修正；8、确定宗地价格；只有经过上述步骤才能正确地对土地进行估价。此外木次实践中我还关注到了基准地价系数修正法在综合用地估价中的应用具体以商住综合用地为例体会如下：在商住综合用地中，我们将其分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况，说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。平面综合用地的地价评估对于平面上由不同

7、用途的土地组成的综合用地，可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行功能分区（商业、工业、住宅等），利用基准地价系数修正法分别评估各功能区地价，将各区地价相加即得到宗地总地价。垂直综合用地的地价评估垂直综合用地主要以综合楼的形式出现，运用基准地价系数修正法评估综合用地的关键在于评估综合楼的地价，城市中较典型的有商住综合楼、商业办公综合楼等。例如，某商住综合楼1-3层为商业用途，建筑面积3000平方米,4・10层为住宅用途，建筑面积为7000平方米。区域基准地价为商业每平方米4000元，住宅每平方米1000元

8、。商业用地容积率为3时，修正系数为2；住宅用地容积率为7时，修正系数为4,容积率为3时，修正系数为2.3o先计算综合楼的商业用地地价及该综合楼全部为住宅时的住宅用地地价，再计算该综合楼1-3层为住宅时的住宅用地地价。商业用地地价（1-3层）=4000X2=8000（元/平方米）住宅用地地价（1・10层）=1000X4=4000（元/平方米）住宅用地地价（1・3层）=1000X2.3=2300（元/平方米）该综合用地地价=8000+4000—