南枫碧水花城

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1、城市策略CITYSTRATEGY2007年12月南枫碧水花城项目前期策划报告半山江景新城，生态城市综合体报告重点：凸显项目优势，打造韶关首个全景观生态山水豪宅。品质产品，品质环境，品质生活，改变韶关目前的居住概念。居者不单单是有其家，更需要的是一种生活方式，一个居住的梦想。半山江景新城，生态城市综合体。汇报框架市场是什么样的市场?项目是什么样的项目?项目如何定位?项目如何发展才可价值最大化?项目如何营销推广策划才能够达到名利双收?是什么？为什么？怎么办？本地市场外地市场本报告需要解决的问题市场分析项目分析—认识

2、项目，了解项目，找出优势，规避弱势。项目定位—项目规划建议—营销策划建议—项目自身面临的问题当地市场因素自身资源因素1、作为大盘如何持续开发？2、如何做到独一无二，超越其他对手？3、如何超越自身？三大挑战，四大关键超越韶关所有现有楼盘的挑战项目规模化的挑战复合地产开发的挑战正确的开发策略正确的市场定位正确的营销模式正确的溢价空间市场分析本地市场分析韶关概况地理概况地处广东北部，与湖南、江西接壤；与广东外地人口最集中的城市之间的距离分别为：至广州220km，至深圳340km，至东莞255km，至珠海350km.韶

3、关行政总面积1.84万平方公里，管辖三区六县两面市,以浈江、武江为市区范围，面积2856平方公里；总人口320万，市区人口90万；韶关城貌经济发展概况韶关市人口增长缓慢，但经济环境则呈现出良好的发展势头，随着产业的不断完善，国民生产总值呈稳肯增长状态，而个人收入方面则呈跳跃式增长，与些同时，居住环境也在快速的得到改善，到05年止，人均住房面积已达到了23.5m2，并已基本接近10年的规划人居住房面积。人口结构农业人口比重高，导致城市化进程时间长；9%的非常驻户籍人口是韶关目前回乡购房的主要群体；49%的社会支柱

4、群体是目前的主要购房群；27%的青少年将加速城市的住房需求；交通环境对外交通铁路交通：京广铁路、武广高速铁路（规划在建中）；公路交通：105、106、107、323国道、京珠高速；水路交通：航道有北江、武江、浈江、翁江、新丰江、龙归河；市政交通铁路站点：京广铁路韶关站、武广铁路韶关站(芙蓉新城)；公路站点：韶关东站、韶关总站，芙蓉新城规划汽车站；水路交通：新华路、惠民路、工业路、解放路、武江路……交通网络密集，出行方便快捷，加上韶关市各政府机构的不断努力，交通环境还在进一步的提高。因城市发展历史较久远，旧城区市

5、政道路相对较窄，上、下班时间易塞车，且道路景观形象较为陈旧，空气中可吸入废气颗料含量较高，目前的城市品味与本项目所追求的等级也因此形成了一定差异。城市现状与项目发展本地居民收入与消费能力提升，购房群体的不断扩大，投资市场的逐步成熟。城市形象与项目形象的差异促使项目成为城市的代言，同时也将南枫集团从开发商推向城市运营商；通过项目形象提升城市形象的同时，对本土房地产市场进行拉动，促进区域市场的升级；突破韶关现有的居住环境，引导区域居住环境快速升级。项目发展与城市规划韶关市土地利用规划图项目所在区域因其具备优越的自然

6、环境，被韶关市政府机构规划为韶关中心城区的主力居住区，片区内所涉用地均为住宅性质，通过后期的建设开发，项目所在区域将成为一个住宅建筑高度集中的一个片区。项目所在区域南枫碧水花城南枫碧水花城所在区域城市景观空间规划芙蓉山自然风景区新老城区景观主轴北江滨水景观轴南枫碧水花城项目紧贴韶关中心城区主要的自然景观资源（芙蓉山自然保护区、北江滨水景观轴），拥有丰富的山景、绿景、水景资源，因此，在外部景观方面，本项目相对于中心城区其它项目而言，更具备较大的资源优势。产业格局规划南枫碧水花城现代服务商业中心（芙蓉新城）城市传统

7、商业中心（韶关旧城区）城市绿心（芙蓉山自然保护区）产业群集中，辐射面广，在以城市传统商业为支撑的情况下，通过后期现代服务业的完善来进一步完善项目以及项目所在区域的商业配套，而商业、居住的相对独立更能展示各性质区域的独特性与品味性。韶关城市建设开发时序规划南枫碧水花城项目所在区域为韶关规划中最先开发的板块，区域形象成型周期短，由于该片区属韶关新开发区域，与老城区相比较，城市形象与品味均得到了很大程度的提升，对于项目的高品质发展目标而言，前提条件已经具备。城市建设发展规划对项目和利弊项目所在区域形象将得到快速提升，

8、环境资源将得到进一步的升华；通过内外商业及相关配套的结合完善项目配套，实现优越居住环境的谛造；项目环境资源的唯一性、独特性与不可复制性得以强化，促使项目品质与品味的全面提升；开发量的增大将加大中、低端市场给项目带来的价格冲击。本土市场增长点旧城改造与片区功能的替换将从很大程度上加大本土市场的需求量，同时将促进大量的本土房地产投资客将在这一过程中滋生。旧城现状替换区域调整概念韶关房地产市