中苑名都阶段营销方案5.6终

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1、中苑名都阶段性营销推广建议案陕西梦想海营销策划现阶段项目的核心问题核心问题一：如何在区域市场一炮打响？对于现行的市场情况下如何定价，如何在区域竞争市场树立领袖地位，如何有效区隔竞争对手；核心问题二：在国家宏观政策的长期调控下？做到项目尽快锁定客户并快速回笼资金，规避市场风险。核心问题三：如何实现项目的价格突破？突破项目在短期时间内知名度、影响力及吸引力的市场引爆效应，让“价值≥价格”，提升预期的市场表现，加快销售速度。如何快速提升中苑名都品牌形象？以什么样的价格入市？什么价位？什么时机？快速锁定客户？目录第一部分目前市场与政策第

2、二部分项目定位第三部分推盘计划第四部分营销策略第五部分营销活动第六部分价格策略第七部分价格建议第八部分开盘建议目前市场与政策第一部分今年两会上，中央政府就2012年楼市调控掷地有声的明确表态，以及“总理房价”的盛传，让本是传统旺季的楼市充满悬念，但是现阶段二线城市（如西安）楼市刚需旺盛已经显现。国务院日前发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见。意见强调，继续搞地产调控和保障性安居工程建设，促进房价合理回归。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展

3、。扩大保障房建设、二三线城市购房的限购城市数量增加、全国房价的继续调控、大型开发房企贷款利率提升等主要因素，继续对本区域的房地产市场给予心理方面影响，很多购房者都观望及深度观望状态，等待房子降价的拐点出现，但实际上本区域的房价不会受太多的实际影响。较大规模的保障房、廉租房以及村民无产权房等在县城整个住房市场中占有一定比例但不会对本项目构成核心客户的分流。区域内市场情况已有项目：东紫花城二期动工，北水文苑从2009年开始销售，截止目前销售不到300套，大部分销量还是2010年及2011年消化。陇县电梯房表价主要集中在3000元/平

4、米以上，但实际上成交价格都在2800-3000/平米。出过正常最大优惠6个点外，还可以进一步优惠。尽管这样，每个项目每年销售量也不及100套。未来项目：宝平路煤场70余亩地即将动工拆迁南大街核心位置已经开始拆迁陇县政府进一步加推保障房和集资房，林业局及地税局在东城区已拿到地准备开发，不排除其他单位有此打算的可能。项目定位第二部分城市坐标性社区以地标化居住模式为导向，以新城区、新规划为核心，以地段、配套整合项目优势，建造新城区集商业、住宅为一体的坐标性社区。1、我们想做成？新城区发展主方向上市场标杆，领袖级中高端产品2、我们的客户

5、是谁？核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群县城做生意、贸易的改善型客户企业和矿区单位职工子女刚需及改善型客户华亭等煤矿采空区的宜居改善型客户外地居住投资客户农村到城镇谋求发展的刚需客户推盘计划第三部分推售与工程抢抓工程与办证速度；抓准已经登记的客户，尽快扩大认筹的规模和准确度多波次原则保证特价房源多频次推出，提升市场热度和客户认知，实时制造项目在市场的声音对风险可控原则B1栋楼主要以打开市场为准则，建议“底价”入市，保证最大限度回笼资金推盘原则阶段性营销计划销售阶段推广重点推广方式目标蓄势期5月深入到县区重点市场、企业、商业

6、门店一对一等利用现场发单页、讲解、横幅广告形成人传效应。积攒一定数量的客户，形成一定的知名度。蓄势期6月各乡镇进行设点现场咨询利用节日，对开发理念、区位、户型、生活方式、配套等进行全方位宣传建材样板实地展示、单页发放、车体广告等完成定金客户继续扩大不流失，力促登记客户成交。开盘期7月利用节假日等对销售情况、销售价格、户型分析、促销方式等进行炒作开盘活动、单页发放、楼体条幅、围墙、户外、车体等完成1号楼销售总量30%以上营销策略第四部分营销总策略刺激：以1988元/平米为突破口，进行有利的目标锁定和推广，形成深刻印象；造势：通过各

7、种活动的配合，极力宣传以项目除价格之外其他的优点，实现客户心中的“价值≧价格”的期望值抢市：通过全面造势，实现市场对项目的认同，并转化为销售率；趋势：以大品牌大气势的姿态，建立良好的销售管理机制，真正树立陇县标杆项目的地位刺激造势抢市趋势通过低于市场预期的价格起点，获得市场高关注度和印象通过对势能的释放获得市场效应引领板块高度，实现品牌价值的溢价在陇县这样的县级市场，通过什么手段达到造势的目的？没有主流媒体、没有核心渠道、目标客群分散、没有固定通路……这就是陇县市场的推广现状。那么我们该怎么办“围”“追”“堵”“截”Step1：

8、影响客户Step2：集聚客户Step3：封锁客户Step4：圈定客户低起价高调入市;超出预期引起轰动;点线面全面宣传；拔高形象；开盘面市前，体验式营销展示材料等对前期登记客户进行深度追击。以老带新有奖励口碑营销最成功圈层营销团购当先上山下乡我们将采用“围”铺垫期