物业管理基础概述

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1、物业管理基础知识模块一一、物业（Property）从具体物理状态上，主要是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。注意：物业是单元性的房地产；物业的概念有时被延伸至一定的空间场所。（构筑物）物业有大小之别；（有明确的权属性）区别：不动产”、“房地产”、“物业”。名词解释构筑物：不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物。建筑物：具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。物业的含义房地产物业不动产英文RealEstate或RealProperty。Estate意为不动产、地产、产业。Property意为财

2、产、所有物、所有权。表面看意思都是指不动产或房产，但物业和房地产、不动产是不同的。房地产是不动产的通俗或狭义解释，多为宏观用词；房地产是生产、流通、消费中房地产产品。物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物。（二）物业的性质固定性多样性耐久性高值性权益性一、物业（三）物业的分类根据使用功能不同2021/10/1二、物业管理（一）物业管理的概念（二）物业管理的产生与发展1、早期的物业管理2、现代物业管理3、中国物业管理的产生和发展2021/10/11、早期的物业管理英国伯明翰市，女物业主奥克维

3、娅·希尔（OctviaHill）的为其出租的物业制定了一套规范——约束租户行为管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理。物业管理起源19世纪60年代的英国2021/10/12、现代物业管理（1）公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。高层建筑物业管理要求高（设备、结构、防火、保安、清洁等）；业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个

4、，面临着不知由谁来管理的难题。专业性物业管理机构由此应运而生。现代物业管理在20世纪初美国形成发展2021/10/12、现代物业管理（2）现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织CBMO和BOO的诞生。芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特的策划下，1908年芝加哥建筑管理人员的组织ChicagoBuildingManagersOrganization—CBMO举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生。CBMO的诞生和运作，又推动了另一个重要的全国性物业管理组织——

5、“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization,BOO）的问世。3、中国物业管理的产生和发展（1）香港特别行政区的物业管理始于20世纪50年代前香港政府特别从英国请来房屋经理专业性房屋管理要求发展商为私人屋村提供专业化物业管理业主可以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团进行自我管理、民主管理。政府立法对物业管理进行引导和监督。2021/10/13、中国物业管理的产生和发展（2）中国内地的物业管理中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业

6、管理方式。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。1982年，广州在东湖新村试点实行新型住宅区管理。1994年3月建设部33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立。物业管理法制环境得到改善。《物业管理条例》自2003年9月1日起施行。2021/10/1三、物业管理企业的服务类型按其业务性质分为：委托服务型租赁经营型委托代理型2021/10/1（1）委托服务型物业管理企业这

7、类企业也称为“实体型物业管理企业”委托服务型物业管理企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理（选聘或招标）2021/10/1（2）租赁经营型物业管理企业开发商将建成物业交给从事租赁经营的物业服务企业管理，通过租金收回投资。维护管理服务与租赁经营。出租经营回收投资和获得利润。实质上是房地产开发的延续。商业大厦、写字楼、批发市场等。管理权获得职能目的实质适用2021/10/1租赁经营的策划内容（简述）定时的更新，如室内装修、空间的分隔等；完善物业使用条件，如电信通信、楼层交通等；提

8、高物业的档次和适应性，如租金的调整。问题：产权多元化；与开发企业权责不清。重点控制内容2021/10/1几个重点控制部分自动控制的电梯和升降梯；室内照明系统。用电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等。出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁