中新置地东兴路项目提案稿

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1、市场篇市场篇汇报思路目标与市场间的问题项目期望目标市场环境分析竞争环境分析项目事实界定++项目约束条件问题与经验项目的核心问题成功案例借鉴项目定位建议项目属性界定：属于城市近郊小型住宅项目，价格预期与市场刚性需求主流价格不匹配，不具备强势可利用景观资源，应着力挖掘产品户型卖点和营造品质感；同时应降低客群购买门槛产品具备较强的品质感，内部规划宜居度高项目楼面地价高于周边项目项目体量适中，以中小户型为主配套项目自身欠缺生活配套，依赖娄葑镇区和东环路商业以中低档次配套为主区域板块近年开发量体少，发展较慢，市场关注度不高目前以科技型产业为主，规划成为园区南部副中心景观东侧一定高度可

2、见独墅湖，其他方向无可利用景观资源交通快速交通资源较优，但公共交通资源仍不够完善具备领先区域价格的产品基础宜针对发展首购和首改类进行诉求本区域客群具备一定的成长性景观不是项目的主卖点，应着力挖掘项目品质和区域价值产品与资源占有条件不匹配关键词：“N＋1”户型设置，公园，快速环线交通，三区交界处，市场关注度低项目期望项目到底走哪条发展路线是关键（发展方向）；对于产品价格而言，希望在控制风险、保证现金流的同时，尽可能的创造高利润；希望一期能引爆市场，奠定项目的市场地位；希望能成为区域的领跑者，让市场和客户认为项目有品质，实现价格突破；希望项目上市能形成良好的市场口碑，形成项目品

3、牌，进而推动塑造公司品牌。项目所在区域市场关注度低，价格难以实现突破；缺少公共交通资源，对周边区域客群吸引力小；项目预期价格与市场主流价格相差甚远。约束条件项目期望目标与现实的约束条件的矛盾国内发电量、PMI指数、开工增长指数、CPI、PPI显示国内经济正转向平稳美国消费者信心指数、住房成交等指数显示，美国经济仍然处于下行期美元汇率的稳定影响到出口导向性国家的经济增长预期中国经济外向型明显，国内经济形势的完全好转不仅取决于国内市场，也取决于国外消费市场的回暖宏观背景：国内关键指数显示经济正在探底后趋稳，但国外不确定因素仍较多，综合内外，我们认为宏观经济大环境尚未明朗2008

4、年苏州GDP、居民可支配收入、固定资产投资和房地产透支等指标增速出现回落工业园区经济指标增速也出现回落，但仍高于苏州全市总体水平，领跑其他区域08年苏州市GDP增速13%08年园区GDP增速19.8%苏州宏观背景：苏州经济在金融危机的波及下仍较为稳健，相比苏州其他区域，园区的经济情况仍然较好1998—2001年，鼓励发展市场化+信贷支持2002—2004年，控制供给土地整顿+信贷收缩2005—2007年，双线控制90/70+二手房信贷2007—2008年，控制需求9.27新政+利率+税收2008年四季度至今，鼓励购房税费+利率+政策限制放松2009年4月，鼓励房地产开发降低

5、房地产开发项目资本金比例行业政策环境：近十年国家对房地产调控周期呈现周期性波动，近期由于保持经济稳定的压力，房地产行业政策由从紧转向宽松苏州市场表现：成交量强劲增长，成交价格也开始回升09年1-6月园区商品住宅成交量达到133万m2，同比08年增加了80万m2，涨幅达到151%，成交量体甚至超过了07年同期的112万m2。在成交量大幅上涨的表现下，成交价格却继续在底部调整；结合成交量和成交价格的曲线来看，我们发现在09年以前，成交量与成交价格呈现正相关波动，但09年却开始表现出负相关波动，说明园区09年的成交有赖于低价项目的支撑，但随着低价项目的不断提价，整体价格有回升迹象

6、产品结构动态分析：90m2以下产品市场空间被压缩年后改善性购房的首付和优惠利率在地方银行正式放开，减轻了购房者的资金压力，刺激了08年观望中的改善性购房需求；同时，由于优惠政策的覆盖面扩大，使得部分90m2以下需求转向购买90m2以上产品。新增供应方面，年后90m2以下产品供应比例明显减少，各项目加快了中大户型的推案速度，但后期随着郊区地块的开发，90m2以下产品供应比例仍将上升。万科尚玲珑11000元/平方米地价入市，现在已悄然攀升至15000元/平方米，单价上调幅度达到4000元/平方米中海月度成交量均在250套以上，均价已经6500元/平方米雅戈尔太阳城首次开盘千人抢

7、购场面重现，时隔一月加推均价飙升600元/平方米，销售情况仍很火爆路劲I主场“4”字头房源难寻踪影，均价已到5500元/平方米品牌发展商在淡市中集体发力，将园区市场拖入涨价大战，“恐慌性上涨”致使市场情况更加混乱，但也将区域客群的注意力牢牢锁定品牌发展商表现：集中发力推量，抓住时机哄抬价格，恐慌性价格上涨再现苏州苏州经济受金融危机影响，经济增速的下滑导致的企业生产减缓、用工人数减少和成本控制趋严，最后反映在就业人口减少和社会实际购买能力减少，影响居民购房信心经济环境政策环境中国经济增长缺乏有效的外部东西，开启国内经