鸿坤金融谷部分产品定位与设计建议

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1、....鸿坤金融谷12-16号楼部分产品定位及设计建议一、总平面图金融谷自持部分，初步拟定建设三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。布局充分利用南侧部分的各自优势，南侧的独栋办公区在充分接受南面采光的同时，不遮挡北侧已建成的部分；位于西侧的SOHO办公区，依托国际露营公园的大氧吧特点和绿树环绕的视觉效果，为居住、办公提供最佳的体验，位于东南角的大独栋办公，利用该部分的两侧临路和展示性佳的特点，以高品质写字楼为项目的形象加分。附图一：三种产品平面布局分布：（1）项目产品整体分类，具体指标如下：产品分类表单位：平米专注专业....产品占地面积占比建筑面积占比建筑密

2、度层数soho办公1221240.82%4030040%30%11小独栋产品1410547.15%35262.535%50%5大独栋产品359812.03%25187.525%70%11注：上表所示建筑面积及占地面积均为估算值，反映大致情况，不做测算依据，建筑密度以图一所示红线内区域为基础推算。二、针对定位的三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。深化定位说明如下：第一部分：大独栋办公说明：从产品形式上建议与已有产品形成错位，避免竞争，同时后期开发时，园区已具备比较成熟条件，可以吸引更高端客户入驻，同时先期入驻客户会有一定的升级需求，同时，集中型高品质写字楼更易

3、获得资本市场青睐，后期环境成熟后REITS操作更易，综上，选择品质感强的写字楼产品作为发展方向。办公立项的项目在后期销售过程中能否按层打散销售，对目前的产品定位工作起到至关重要的影响。通过向市建委、大兴建委及测绘单位的口头咨询，办公立项单层内可以分割销售，前提是事先测绘确定好最小单元，报批后不可以再拆分修改。（1）客户及功能定位：金融谷定位为金融企业总部及中后台部门客户，为满足金融行业对形象的较高要求，和一部分适应高品质高附加服务的集中式办公企业的办公需求，同时也利用地块西南角优良的展示性，作为地块的形象地标，提升项目品质感。（2）总体设计要求1、建筑设计：高品质地标建

4、筑，金融双子塔建筑外观建议以体现品质感和现代气息的全幕墙形式，同时作为地标建筑，外形设计要有一定的亮点部分。同时平面布局上，避免空间浪费造成的使用率低和建筑密度过大造成的建筑形态呆板，建议以双子塔及三塔等形式布置，底部以裙楼连接，在保障功能的同时又有机的将商业配套和办公部分产生隔离。专注专业....建筑平面布置应以方正、使用率高的产品平面形式，提高空间利用率，同时标准层控制在1300-1800之间，避免单层面积过大或过小导致使用率降低，同时也便于后期分割使用标准层参考-双子星标准层参考-银泰中心2、配套建议：交流与价值展示的空间园区公共配套承载的最重要功能之一便是交流，

5、尤其在行业发展、环境不断变化的当下，交流的作用尤为重要，所以在商务配套设置尤其在意交流功能。同时，快速发展企业需要展示自己的空间，同时大型成熟企业也需要展示空间来彰显自己的地位。配套打造会议培训中心需具备300~1000人开会的会议中心或多功能中心，作为价值交流和展示的载体，将裙楼的二层作为会议服务区。同时可联合大堂部分设置多功能展厅，外租展览使用。专注专业....配套商业：在办公楼首层及地下一层，部分房间设计为商业配套用房。功能为小型餐厅、咖啡厅、便利店、营业厅。3、园林景观建议：简洁明快，凸显商务氛围办公楼前的公共空间，要满足开阔，简单的设计特点，以契合写字楼的商务

6、氛围，建议在西南角建筑前设置硬质铺装广场和水景雕塑，广场中点缀少量绿化乔木及草皮，增加空间丰富度，局部附加低成本易养护的低矮树种及草皮。在适当区域布置人行道，可以让人方便的进入绿地区乘凉。局部位置设置座椅及垃圾桶及景观小品。4、建筑指标地上建筑面积25000平米。楼层：地上11层单栋单层面积：1300-1800平米层高：首层大堂挑空5.4米，其他层3.9米停车位：1:0.7,（万平米70个车位）约175个如有燃气接入条件，建议接入燃气荷载：甲级标准第二部分：小独栋办公产品说明：1、客户及功能定位：本区域的产品定位为满足中小企业办公需要，目标客户群为金融投资、互联网电子商

7、务、文化创意类企业或企业培训服务后平台。建议以两种形式结合布置，一种以组团式布置，组团由4栋办公楼组成围合式布局，一种以联排形式布置，2-4户独栋为一组。在划分小面积的基础上最大程度的利用空间，总体布置15-18个小独栋产品，主力产品每栋面积为1500~3000平米，单层300-450平米，紧凑布置。同时可在排布条件允许的前提下，布置3-5个单层面积在700-900平的中型独栋产品，单层销售。2、总体设计要求定位为简约、时尚的现代化庭院办公区。组团、联排体内单体间外立面风格统一并略有变化，风格新颖，并考虑与一期产品的呼应。整体风格应保持统