写字楼市场的新宠曼哈顿式写字楼产品研究资料-pw

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1、商业地产情报April商业物业市场有一个城市的眼光，可做一个城市的生意；有一个国家的眼光，可做一个国家的生意；有世界的眼光，就可做全世界的生意。当我们能够从世界上其他地方汲取新思维、新模式时，我们也许一时还不能做写字楼市场的新宠全世界的生意，但绝对可以比身边对手多一张致胜王牌。市场上最近提出了“柔性办公”的概念，是相对于传统和Soho办公(在家办公)形式而言，介于二者之间的国际流行办公新形式，既“曼哈顿式写字楼”概念由来摈弃传统的“刚性”办公的封闭、压抑和单调的机械化环境，力求避免对人性的压抑，又避免Soho一族因人与人之间的距离而引起的沟通不便而导致的孤独感。通过

2、营造灵活、机动、健康、多变的工作空间来激活人的创造力，提高工作效率，为写字楼的办公形式提供人性化的办公场所。“曼哈顿式写字楼”的原型在美国纽约的曼哈顿区，它以实用为主，主要目标客户是发展迅速的中小型企业。它通常是独门独户，面积可大可小，楼宇无中央空调，但建筑外观往往很新锐、很现代，物业管理很周到，档次并不低，以低售（租）价、低成本及高品质闻名，受到许多中小企业甚至是中大型企业的追捧。曼哈顿式写字楼例如，项目的立面设计成立体绿化效果，窗户可以随意开合而不会破坏整体感觉，不像大面积玻璃幕墙会造成生硬与呆板。由于单层面积不大，只有500平方米左右，对中小型企业来说具备相当

3、吸引力，而且，其售价几乎与同区域的住宅价格持平。“曼哈顿式写字楼”四大优胜点优胜点一：独门独户，自主灵活这一种类型的写字楼，正是“曼哈顿式写字楼”。“曼哈顿式写字楼”在保证商业形象丰满的前提下，充分考虑创DECISIONINTELLIGENCEOFCHINESEREALESTATE121优点分析曼哈顿式写字楼业时期中小企业的个性需求，面积具有伸缩弹性，可大可小，且内设洗手间和茶水间（厨房），可满足工作强度大的公司加班甚至24小时办公的需求。易的今天，也开始崇尚“节流”，办公成本的控制已成为他们重要的课题，“曼哈顿写字楼”因此也将成为他们的“宠儿”。优胜点三：实用率高

4、，经济实惠优胜点二：成本节约，客户层面开阔普通写字楼尤其是甲级写字楼的实用率通常只有60%左右，公摊面积大，这使得不少买家、租户觉得浪费，而且现在大部分写字楼的租售价是以建筑面积为计价单位的，物业管理费的计算就更不用说了，此种情况令不少人对这种不甚实用的写字楼“颇有微辞”。曼哈顿写字楼不设楼宇中央空调，由业主（租户）自行安装空调，经济与奢华可由业主选择，且加班时无需像在甲级写字楼一样要支付昂贵的超时冷气费。止令这一人群陷入两难境地，写字楼成本难以负担，且不能住宿，住宅楼不能注册、作工商登记。“曼哈顿式写字楼”则为这一类企业主提供了近乎完美的解决方案，它不仅可解决“商

5、住两用”的矛盾，而且相对于原来的商住楼来说，“曼哈顿式写字楼”的形象相对高档一些，这几乎可以说是为这类企业带来的意外惊喜和附加值。买一套房可同时拥写字楼、住宅的双重功能，令“一变成二”这一种收益是投资、自用的买家或租房者梦寐以求的。物业管理费也可控制在接近住宅物业管理的范畴，但水准有所保证。这一层面的节约对中小企业相当重要，而就算是经济实力较为雄厚的中大型企业，在“开源”不甚“曼哈顿式写字楼”则可打破写字楼实用率低的传统，其实用率往往可达75%，控制得当，甚至可达80%以上，与高层住宅无异。这一优点也将是“曼哈顿式写字楼”引起市场轰动、与传统写字楼抗衡的重要杀手锏。

6、优胜点四：商住两用，一变成二“曼哈顿式写字楼”前景广阔许多企业的企业主其实是SOHO一族，往往住宿，办公集于一处，而广州市对“商住”楼的禁传统的商住楼虽然因为其成本低，一度受到中小企业的追捧，但也日益暴露出许多弊端来，如物业122地产情报第十七期商业地产情报April商业物业市场管理较混乱，间隔不适应现代企业的办公形态等。其经营形态的办公场所，而便于沟通、平等、人性化是其基本要求（新旧环境下企业的经营形态变化如下表）“。曼哈顿式写字楼”则正切合了这些要求，其前景相当广阔。新环境下的企业需要的是符合企业在新、旧环境下的经营形态企业的情况旧环境下的企业新环境下的企业较单

7、纯及稳定，以地区性为主，产品相对较动态发展及复杂，更会面对全球一体化，产品的生命周期较短，甚至不完整。业务方向及环境组织形态的生命周期较长。多为功能或部门式组织结构，倾向规模愈大愈好；层级化，组织结构官僚而且特权较多、灵活性及反应较低。倾向规模缩小（Downsizing），增加了不少扁平式、变形虫式、虚拟式、网络型的组织形态，结构的灵活及反应较高。强调透过大量生产提升生产力与利润，重视附加价值的提升，以资本及密集劳动力为竞争优势。首重创意、速度、物流效率，创造价值（品牌、顾客满意、企业形象），以财技、知识及科技应用能力作竞争。生产力重点及竞争优势企业间的关系如打