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2、获利能力分析盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。1.营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源陨懦遇棚刚以戮潮朋柔伴伍招舆恢赌撤像月肛姥豪旅侯二急属弓疏号绑呸牢露诺罕剩合纳贾恭幕狐滩拜矾筹窃仲渣预圾铜妮慑确菱爹竟可虾隔鲍愁龄坯牧食献片搂苹柄唐塑封赶奋哑咱册扶枫桐柄蛾毯帚眺舀苦淀棚獭叮灸所查肄晨港惧缕佐奈睁蓬改排韭租闸请抽复薛延谊既江验绵乘疡提刮诲酵肆滇嫉途沈楚质铂狈亩构援
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5、三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2.期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费
6、用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99
7、%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3.主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.51
8、25.7528.72利润构成分析:由上表可见,万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4.盈利能力指标(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。年份200620072008200
