项目营销策划报告

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1、江西九江县金蓝湾房地产项亘营销策划报告江西九江［金澜湾］项目营销策划报告f1冃IJ百首先十分感谢各级老总能给予我为本案提供提案的机会。请您们用宽容的眼睛耐心的看下去，鉴于金澜湾的良好区位优势及建筑品质，适逢撤县入市的大好契机，只要大家众志成城，一定会继瑞景新城后再创佳绩，我将全身心地投入到该项目中去，争取把该项目营销做成九江县房地产市场第一个畅销项目。诚然，这不是一个人的力量,而是整个团队的合作。人在一起不叫团队，心在一起才叫团队，再好的策划方案离不开执行，所以营销与策划是浑然一体的，不可分割。贵

2、司项目策划以木以成舟，项目策划是纲，后面着重的是销售策划，销售策划是目，纲举才能目张。本人优势具备一定的文字组织能力,人脉资源广，善于谈判，招商，策划，组织，协调，管理，有激情,能吃苦，善于带团队。因对金澜湾项目了解不多，本报告存在较多的疏漏，希望贵司能对此多作指正。最后衷心祝愿本项目的销售能够顺利成功！项目概况物业地址：位于九江县政府边，与中华贤母园齿唇相依，八里湖一丘之隔。总面积：26万平方米商业建筑面积：5万平方米会所办公建筑面积：2000平方米容积率：绿化率：总户数：商业部分第一篇市场简析

3、一、九江县商业市场调研结论1、九江县县政府的迁移，将使老城区周边的商业消费人群规模减弱，2、城市居住区迁移，将在县政府形成新的居住商业集中地,该商业集中区将以满足居民日常生活需要为主，兼顾部分高级商业需求；3、九江县城市规划计划加大县政府边基础设施建设，完善市政配套，传统的以老城区为中心的商业核心圈的商业环境将有很大改观；4、城市功能组团特征更加明显，沿八里湖周边正在逐渐形成高档住宅小区，汇集了九江县和周边城市的中高收入阶层,原有的老城区商业步行街周边的商业设施陈旧并落后，需要切合此类消费人群特点

4、的新型商业业态出现；5、九江县在保护历史古迹的同时，结合江南水乡的特色，大力发展城市生态旅游，城市规划中计划加大基础设施投入的同时，将更注重还千年古镇原貌，把旅游人士引到九江县八里湖边上来。这就对九江县商业无论从规模，还是档次、风格都提出了新的要求；6、城市的扩张，人口的增多，不同的人有不同的消费主张和特点，多样化的消费需求将对现阶段九江县主要以百货业、超市、专卖店为主的商业形态形成冲击。诸如购物中心、主题式商场将应运而生。7、九江县城缺少旅游特色的商业设施。随着九江县旅游城市定位规划实施，开发旅

5、游链条性商品销售市场，将可以带来巨大的旅游收益。二、九江县城商业区域市场调查商业物业分布及特点：1、主要商业集中区域成三角鼎立：2、商业设施功能单一无法满足消费多元化需求：3、商业物业开发缺乏规划，市场竞争残酷：4、商业业态落后，管理模式严重滞后：5、商场品牌化、规模化经营进程缓慢：6、购物环境差，受气候影响很大：7、市场需求决定了新的商业业态出现的必然。8、要避开这种无序竞争，新开发的商业只能走规模化经营路线。9、区分消费群，新型商业业态产生成为需要。三、商铺投资客户调研结论1、九江县商业物业投

6、资人群很少，缺乏主动性的商业物业投资行为。究其原因，首先是发展商后期营销跟不上，宣传力度不够；其次是首期款太高，抬升了投资门槛。2、首期投资资金很大的投资客户，是基本金字塔顶尖的高收入阶层，可接受的商铺总价居于20万TOO万，其中U!五十万一个商铺为市场接受度比较好的总价；3、九江县最大层面的投资客户接受的首期款金额为3到6万元，不希望自己经营商铺的占大多数（因为自身缺乏商业经营能力和精力），希望获得固定回报，回报至少不少于8%,每月回报基本上可以抵消当月月供，并略有盈余。U!商铺投资市场需求分析

7、:1、按照商业投资客户需求走势特征，即每年投资客户基本上保持同等水平，并略有提升。根据营销控制中的规律，即筛选八到十位意向客户（我以前深圳是八到十位客户）才能成交一位成功客户。五、投资客户年龄性别特征：1、根据推算，九江县正常的高收入阶层，需要八到十年以上的时间来积累购买商铺的资金。按照投资客户23岁即可获取到稳定的收入，则投资客户的年龄范围应该为31岁以上,但是超过五十岁的人群基本上是不会购买此类物业用作投资的了;2、如果采用“售后包租”方式进行销售，九江市具备投资能的客户年龄可以向下调三到四年

8、，也就是说最小可以到28岁；3、根据市场调研分析，九江县区家庭在做出大项购买和投资的时候，主要由男性做出最后决定。因此，可以认为投资客户主要为男性投资者；六、投资客户工作性质和范围特点：1、根据金澜湾项目的商铺总价控制原则和九江县各收入水平的工作性质，我司大致认为具备投资能力的消费群体工作性质集中为个体/私营户、公司企业高层管理人员、政府机关事业单位公务员等2、个体/私营户、公司企业高层管理人员、政府机关事业单位公务员在项目目标客户群体所占的比例为：4：3：3；3、公司企业高层管理