遂宁项目营销策划报告

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1、遂宁•项目营销策划方案38第一章市场调查与分析本次调查主要是了解遂宁市民对遂宁商圈的认可度、投资方式、投资类型，以及购买物业的心理价位、面积、总房款、付款方式，同时对“天上宫”项目的认可度和对本项目产品特性的要求等。通过本次调查结果对本项目的产品规划提出合理的建议和价格定位，并最终完成项目的销售。第一节遂宁市投资性商业房地产现状及发展遂宁地处四川盆地中部，涪江中游，辖三县一区，面积5300平方公里，素有“川东重镇”之美誉，是成都经济圈与重庆经济圈结合部的重要中心城市。随着西部大开发如火如荼地进行和中国成功加入WTO，整个四

2、川省的经济得到了飞速的发展，遂宁作为成渝结合部的重要中心城市，其经济也得到了持续的增长，人们消费水平日益提高，加之城市人口不断扩增（预计2005年将超过50万）及国家有关促进经济发展的一系列利好政策出台等因素，这一切都大大提高了遂宁市在整个四川省二级城市的形象和地位，房地产投资正逐渐成为遂宁市经济发展的一个新的增长点和消费热点。一、遂宁市房地产行业现状及及发展势态分析综观整个遂宁市的房地产行业，我们认为遂宁市的房地产发展比较正常。38随着西部大开发的深入，遂宁市的经济也得到快速增长，城市规模在不断扩大，旧城改造的步伐不断加

3、快。预计城市面积到2005年时，将从现在的20平方公里将扩大至40平方公里，城市人口将增加到50万，这将给遂宁市所有的房地产开发商都提供了一个更大的舞台和一个良好的发展机遇。市政府对城市建设的相关政策也作了大幅度的调整和放宽，让开发企业能够全力施展自己的拳脚，从而推进遂宁市的城市建设进程。同时，加大了招商引资的力度，对在遂宁市投资的外地企业将给予最大的优惠政策，这就进一步有力的促进了遂宁市房地产业的快速发展，为在十年内将遂宁建设成为川中地区的中心城市奠定了坚实的基础。所以，我们认为遂宁市今后房地产行业的发展前景是乐观的，但

4、开发过程是艰难的。但同时房地产开发公司也应清醒地看到遂宁市的市场现状，要有效地实现企业战略目标和发展计划，就应该充分利用和整合各种资源优势，全力发挥各个专业公司的专业优势，从而实现目标利润的最大化。二、遂宁市商业物业的现状及发展趋势分析遂宁市近几年商业房地产市场一直呈上升趋势，在市中心繁华地段已有几个相对较大的商业物业相继开盘，“春天广场”、“假日广场”、“海琪时代广场”、“川中新市场”、“犀牛广场”等商业楼盘的登台吸引了不少投资客户。随着市民经济收入的不断增加，政府对旧城的改造规划，以及股市的低迷和银行的再次降息，人们将

5、会把更多的的闲钱用来投资房地产（特别是商业用房）。根据本次调查显示，61.6%的市民会将多余的闲钱用于投资购买商铺。但从遂宁市目前在销售的多个商业楼盘来看，其销售价格和销售进度都是不能盲目乐观的，遂宁市商业物业的价格走势已经达到一个较高的价位。物业的种类也比较全面，大型商场、专业市场、批发市场、综合市场等都应有尽有，其销售状况却不尽人意，除个别项目要好一点外，多数项目都处于举步维艰的境地。然而由于住宅物业开发利润的微薄，商业地产开发高额利润和高额回报的诱惑使本地具备土地资源和资金实力优势的各大开发商仍然纷纷将目光投向高风险

6、、高利润的商业地产，使得商业房地产业态近年来异常活跃。市场趋势预测商业物业未来的发展趋势，对本项目的影响至深。根据我公司对遂宁市商业物业发展的轨迹研究，我们初步预测：A、在未来两三年内，旧城改造会推动商业地产的发展，商业项目开发将会持续升温，而销售量将会趋于相对平稳。B、市场竞争急速加剧，物业开发更是以“创新”为主题曲，投资经营模式会更加适合投资者、经营者的需求，商业物业的经营定位也将更加贴近人们的生活需求。C、由于“春天广场”的成功开发，部分开发商将以之为鉴，从以前的“重销售轻经营”转变为“经营销售并重”运作模式，着力于

7、培育市场的商气和人气，然后再赚取高额的开发利润。D、中、小投资者由于基数较大，将成为投资客户群体的主流。E、在未来几年内，商业地产仍将维持在“高利润”的开发阶段。F、市场分工将越来越细，各个环节的专业队伍都将加入到商业地产的运作过程来。开发商与代理商的合作将会更加紧密。专业的、有实战经验的代理公司将会助开发商一臂之力。38G、面对不同消费需求的各种主题商场将会在更多的方面出现，隐性消费群体将会进一步被细分和挖掘，开发商也会在项目经营定位时更加注重某个特定消费群体的消费需求，以增补市场的空白点。第二节遂宁市商圈分析一、遂宁市

8、民对遂宁商圈的认可度遂宁市繁华商业区主要位于和平路与公园路之间，而核心商业区又位于电影广场范围内，形成了“一个主中心，多个副中心”交相辉映的局面。根据本次调查显示，遂宁市民认为遂宁市目前商业气氛较浓的口岸依次是：电影广场商圈、新市场商圈、德胜路商圈、和平路商圈。1、电影广场商圈电影广场商圈是遂宁市的中心