邢台左岸春天提案

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1、邢台左岸春天项目提案1、项目分析本案地块现状本案被小黄河自然分割为南北两个区小黄河作为水景的价值尚不能被客户认可（水面小且排污为主）南区北侧有现状住宅三栋，影响项目的整体规划设计。北区几乎没有临街面，被四周现状住宅包围在里面无论南区、还是北区都有地上建筑物需要拆除，需要周期本案周边环境和现状对项目的限制较多，给规划设计带来挑战项目SWOT分析优势：项目周边居民区较多，生活配套较多小黄河北退绿化30米，建设滨河休闲区周边学校、医院、工厂、企事业单位较多，存在购房需求地块为原工厂用地，保留有原生大树和部分生产设施项目用地整体面宽大，进深小

2、周边在建小区不多项目SWOT分析劣势：顺德路没有完全贯通，影响力有限北区周边环境较杂，临街面小，进出交通不好组织桥东区里最有购买能力的群体选择在桥西置业在邢台本地人看来本项目所在位置略偏土地需要进入公开招拍挂程序，不易掌控如土地二级市场竞争过于激烈，势必增加土地成本，进而影响到规划方案，不得不增加高层，减少多层。没有空地做示范区、样板区，无法让客户深入体验项目品质开发商不属于本地开发商，口碑和品牌效应尚未形成项目SWOT分析机会：本项目前期已经做了很多工作，和原土地方（两个工厂）达成了战略合作伙伴能够优先取得土地开发权。开发商短时期内

3、在邢台本地建立了广泛的人脉关系，为项目今后的运作提供了平台。邢台房地产市场表现良好，需求旺盛，住宅市场看好。桥东区属于老城区，现在正进行旧城改造，一年一变样，三年大变样。地段周边居民较多，且大多有恋土情节，因此有购房需求。桥西区整体房价高于桥东区，部分购买力不强的客户，优先考虑桥东区。团结东大街横贯东西，连接桥东、桥西，主干道交通便利。小黄河正逐步被改造，蓄水还绿。南水北调工程即将完工，小黄河将成为景观河项目SWOT分析威胁：房地产金融政策或将调整，银根收缩将波及市场来自桥西区的大盘项目将分流桥东区现有客户群项目前期投入较大，尤其是拍

4、完地后需要付清土地款因此要尽量的缩短从拿地到开工、开盘的时间，利用团购迅速回笼部分资金用以支付地价款前期规划设计、定位工作必须在拿地以前全部完成，准备好。一旦拿完地，马上报方案，办手续。毓秀园事件的影响力，已经严重影响到外地开发商的信誉，即使前期团购，因证件不全，难度也较大。项目分析小结项目地块条件不是很优越，但周边生活配套较多项目周边环境，尤其是北区的环境有待改善项目地块本身的核心资源不多，仅有一条小黄河项目应首先立足于桥东区，做区域里的优质盘项目面临的风险主要来自于宏观房地产政策调整和资金压力项目定位应该清晰，规划设计要最大化的实

5、现其定位价值基于支付地价款和项目运作的考虑，项目应尽早回笼资金成本地价是决定本项目产品形式的最主要因素，应予以全面考虑项目分析小结综合来看，本项目的各项条件属于中等。既没有太好的核心资源，也没有严重不利的条件。根据开发商自身实力、品牌号召力和操盘经验，以及本项目对迅速回笼资金的需要，都难以支撑做高端定位的基础。但如果定位过低，则容易造成土地浪费，价值流失。因此既要有能够带来和满足前期现金流的产品，也要有能够获取最大价值的产品。既要有短期目标，也要有长期战略。除了产品本身价值以外，应更多的挖掘和打造附加价值2、竞争策略竞争态势区域外竞争

6、桥西区的秀兰水榭翰城、麒麟郡、自然城、燕云台、金域首府、桥西区项目整体素质较高，空气清新，环境怡人邢台未来的发展方向也是往西、往北桥西区的整体竞争优势在于区域价值高，整体环境优于桥东区但劣势在于价格高，中低收入者不能承受本项目与桥西区的项目在地缘上相距较远，不能形成最直接的竞争关系。竞争态势区域内竞争与本案形成直接竞争的项目，天一城、永康国际城市花园、水岸蓝庭天一城规模大、配套全、地段好、开发商实力背景强、规划设计水平高永康国际城市花园地段好、交通方便、主题突出、环境优越、价格实惠这两个项目是本项目的最大竞争对手，且在产品形式、客群定

7、位上均和本项目有重合，因此是最直接的竞争者。竞争策略1聚焦策略，细分市场，精准定位，外科手术式的精确打击建议本案应首先立足于桥东区，做区域的领跑者，满足桥东区客户的需要。把桥东区的客户作为最重要的核心客户。专注于对周边区域客户需求的研究，精准定位于一类客户，满足这类客户的需求，进行一对一，外科手术式的精确打击。客户分析目标客户：桥东区医疗、教育、政府行政部门（公检法）、事业单位的职工。三个必要条件，中产者收入、都是有家庭的、有知识的中产家庭知识阶层客户分析客户共性及描述受教育程度高，文化修养较高，有阅读习惯收入稳定，工作清闲，有更多闲

8、暇时间彼此认同，有固定的社交圈子讲究生活情调，品质，时尚潮流的引导者有想法，爱思考，成熟而理性，坚持自己的个性家庭结构简单，多数为两代人，三口之家居多关心家庭，望子成龙年龄25——40岁之间客户分析客户住房需求研究环境优