管理层内训-房地产基础知识

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1、房地产常用专业基础知识“扫盲”专项培训决策资源管理层内训系列一08突破年培训纲要一、中国房地产行业发展历程二、房地产开发流程及各阶段需求分析三、房地产常用专业术语附1：专业研究编辑技巧附2：个人管理心得分享一、中国房地产行业发展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速

2、发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—07-10第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段07-10——第二个调整期拐点、通涨、紧缩、猪坚强、范跑跑……08突破年附：房地产开发企业类型分类标准类型企业性质国有、集体、私营、中外合资企业资质一级、二级、三级、四级开发类型住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商业务体系房地产专业化企业、多元化企业企业规模项目公司、集团公司企业前身原住宅统建相关部门、建

3、筑施工企业、其他行业企业开发区域本土型开发企业、跨区域开发企业08突破年房地产开发流程及开发商角色分析二、房地产开发各环节需求分析二、房地产开发各环节需求分析1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告08突破年需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修

4、、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……08突破年二、房地产开发各环节需求分析2、前期策划需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工08突破年二、房地产开发各环节需求分析3、规划设计需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本08突破年二、房地产开发各环节需求分析4、施工

5、阶段需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略……）2）广告及活动推广执行08突破年二、房地产开发各环节需求分析5、营销推广需求1）销售培训（楼盘知识、销售说辞、礼仪、策略……）2）销售管理（人员管理、客户管理、业绩管理、物料管理……）3）销售策划（销售过程中的销售执行策略策划：价格、促销……）4）客户服务：办理按揭、交房等08突破年二、房地产开发各环节需求分析6、销售容积率绿化率建筑密度占地面积总建筑面积08突破年三、房地产常用专业术语1、技术经济指标五证《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《

6、建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证）《商品房销售（预售）许可证》两书《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》08突破年三、房地产常用专业术语2、“五证两书”三通一平三通一平是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含“水通、电通、路通和土地平整”，是房地产基础用地开发的最低法定要求。七通一平七通一平是指“给水、排水、电力、通信、燃气、热力、道路通，土地平整”。08突破年三、房地产常用专业术语3、“三通一平”与“七通一平”开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅

7、开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。08突破年三、房地产常用专业术语4、“开间与进深”砖木砖混框架钢结构其他：钢混、框剪……08突破年三、房地产常用专业术语5、建筑结构错层复式跃式

8、入户花园空中花园08突破年三、房地产常用专业术语6、创新户型错层室内实景图08突破年错层平面户型图08突破年复式户型图08突破年跃式户型图08突破年跃式下层跃式上层