泸州城区物业管理现状调查与对策建议

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1、泸州城区物业管理现状调查与对策建议以泸州市江阳区为例当前，泸州已经跨入“双百”城市行列，正在打造宜居宜业的“双两百”区域性中心城市，到2016年，城区建成区面积和人口将分别达到130平方公里、130万人。江阳区作为泸州大城市的中心区，小区众多，人口密集，市区同城，区位特殊。针对现有物业管理中存在的突出问题，调整体制、理顺机制，多方入手、综合治理，切实加强和改进小区物业管理，是创新城区社会治理、构建平安和谐泸州的内在必然要求和题中应有之义。事件回放——华阳街道沁园春小区：已交电费仍被停电，居民不满“散步”堵路。2011年6月20日，天气炎热，由于小区物管长时间拖欠电费被供电部门断电，导致

2、整个小区监控、门禁、电梯等公共设备处于瘫痪状态，一位老人甚至长时间被困在电梯里，居民做饭、上网、休息等受到严重影响，情绪激动的小区居民便上街“散步”堵塞交通借此施压政府出面协调解决。原来，自2008年开发商把房交给居民以后，3年中先后经历了鑫山和南方两家物管公司，而两家公司将代收代缴的水电费冲抵少数居民欠交的物管费,致使整个小区拖欠水电费达30多万元。——华阳街道空间•爱琴海小区：居民不满服务价高质低拒缴费，物管撒手不管垃圾堆成山。空间物业于2009年正式入驻空间.爱琴海小区，经泸州市房管局和物价局备案，对小区内多层和高层建筑分别按1.2元和1.3元每平方米收费，但小区业主认为收费标准

3、过高，且服务质量没有达到预期，要求物管公司降价，但双方协商未果。从2009年至2012年11月，1506户业主中每月按时足额缴清物管费的业主仅200多户，多达1200多户业主未按时缴纳物管费，累计欠费280多万元，导致空间物业维持运转困难，遂在2012年11月15日公告业主之后于12月31日前正式离场。由于业主委员会没有来得及选聘新“管家”，致使小区内垃圾成山无人清运，停车、安保等秩序陷入混乱，而按时足额缴纳物管费的200多户业主也因此被殃及。—一北城街道钳金公馆小区：一个小区两“管家“老物管”变身“老赖”。由于前期物管公司洪洋物业服务差，收费混乱，将小区公共设施、休闲地带改造成宾馆、

4、游戏室、停车场等对外经营，2013年3月30日，小区召开业主大会正式成立业委会，应广大业主要求，经投票表决，重新选聘泸州家康物业管理公司为小区的新物管公司并于6月1日起进驻小区管理，但洪洋物业以业委会成立不合法为由，时隔多日仍拒不移交物业管理相关资料，拒不退出铀金公馆物业管理。——大山坪街道桃源山庄小区：开发商变租赁车位为出售，引发小区业主对抗。小区自建成以来，开发商都是以租赁形式向小区业主提供车位，每个车位月租金300元。2013年初，开发商提出实行车位定价认购并通知承租人，后又张贴通告宣称小区将不再对业主提供停车位出租服务，欲出售所有车位，每个车位价格11万到16万元不等，原租用车

5、位业主享有优先购买权，逾期视为自愿放弃。而小区业主认为，小区内停车位属于小区公共配套设施，开发公司不应出售，且售价过高，扬言如果开发商坚持出售车位，将采取阻断道路交通等方式迫使政府出面阻止。目前,双方仍处于对峙状态。——华阳街道维多利亚小区：电梯坏了动用维修基金难，物管不愿垫资修，居民只好爬楼梯。2013年8月，维多利亚小区二期26栋某单元电梯故障，经检查需要动用维修基金维修，但根据物权法规定，住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意后才能使用，由于多层和高层5层以下的住户往往不愿意，很难达到两个“2/3”,且向房管部门申请使用程序繁

6、琐，而物管公司也不愿意垫资维修,导致问题久拖不决，住在高层的居民每天爬楼苦不堪言。基本情况一、城区小区概况。中心半岛南城、北城、大山坪、华阳以及邻玉、蓝田、茜草七个街道，总面积约135平方公里,常住人口约26.68万人，共有社区38个、成型物管小区339个。具体分布如下：街道名称社区个数成型小区个数散居楼院或楼栋数南城街道626164北城街道536382大山坪街道9178731华阳街道73240邻玉街道1835蓝田街道64090茜草街道419117合计383391559二.物管企业概况。目前全市有物业服务企业196家（含外来10家），包括一级企业7家（外来6家）、二级企业13家（外来1

7、家）、三级企业176家（外来3家）。其中，注册地为江阳区的110余家，而在区公安分局登记备案的物业公司仅30家。物业管理从业人员达3万余人，其中通过考试取得全国物业管理师资格的有94人。全区城区物业管理面积4500多万nf,近年来新建小区物业管理覆盖率达100%。三、维修基金概况。国家规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的