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1、公共管理专业硕士（MPA）考试论文论文题目：考生姓名：考生学号：考试科目：任课老师：重庆大学贸易与行政学院二○一一年春期公共管理专业硕士（MPA）考试论文论文题目：考生姓名：考生学号：考试科目：任课老师：重庆大学贸易与行政学院二○一一年春期一．经济结构调整下房地产市场发展趋势政府是引导经济结构调整的政策制定者和主要推动力，房地产市场结构的调整是经济结构调整的重要环节，当前房地产产业的调整的目标是要降低房地产产业在经济总量中的比重，更多的体现其社会性。在这一环节中，公共政策和政府职能的转变是推动房地产产业发展的根本性要求。1.政府职能转变的必要性 政府在
2、房地产市场调控中制定公共政策时要从源头上理定政策，而不能搞“头疼医头脚疼治脚”的暂时政策。比如，当前以“限价”的形式来控制房地产市场上房价上涨过快的现象。其实都是公共政策的无奈之举。这样直接导致的后果可能使真正需要房子的中低收入者更加买不到房子,而那些投机者则可以通过寻租来获取房子的拥有权；直接“限价”也会导致开发商先从事内部交易制造房子需求大于供给的现象,然后其内部交易者再以高价卖给其他购房者,于是政府的政策调控又彻底失败。 政策不是万能的。在当前大的经济结构调整这一背景下，政府的公共政策应该从根本的源头调控的房地产产业。市场可以调控的政府不必劳神
3、,政府所要做的是调控而不是控制,因此这就需要政府转变其公共行政职能,以便有利于公共政策的制定和实施。使房地产业能够适应经济结构调整，并为经济结构调整助力。2.政府职能转变的作用 转变政府职能,改革政府机构,提高管理效率,所以政府应逐步转变过去的以管理为主的角色,转而把主要精力放在纠正市场失灵和向社会提供公共物品的角色上,其政策应为社会经济发展提供服务。从社会管理的角度来说,即意味着从“全能政府”向“小政府、大社会”的服务型政府转变。服务型政府在房地产产业中的角色实现,首先必须依靠法规、制度来制定政策，用以推动房地产产业健康发展。其次，还需要依赖伦理道
4、德的约束,保证政府在公共服务的投入、公共政策的制定、执行和公共目标的实现等方面的道德责任约束,真正实现政府行政对人民的公共利益公正的供给。3.政府职能转变的途径 转变政府职能要求政府主要提供公共产品,为社会谋福利。楼市调控政策并未满足公众的住房需求，反而成为了社会问题，这当中的经济现象在这里不再详细介绍。而只从公共管理方面加以解读。 公共产品具有两个最基本的特征：非排他性、非竞争性,市场是逐利的很难进入公共产品领域,所以公共产品的供给要有政府来提供。房地产作为混合的公共产品,需要政府和市场共同提供,而市场是主体,政府只需要在宏观上予以调控即可,而不是
5、简单的运用诸如价格限等手段。在这里，列举两项措施对房地产市场的调控和发展趋势予以详细解读。第一、完善土地政策。主要从以下几个方面入手：1.培育独立自主的土地征用、出让、转让等土地市场主体，减少政府对土地的依赖。按照市场规则进行，同时，在GDP中减少政府出让土地的收益，政府在经济结构转型和调整过程中，不应只以土地收入作为其主要来源，而应更多地开展高新技术产业的发展，使政府从土地交易中脱离出来，只当监管者不当参与者。建立农村土地所有权和使用权出售和出租的新形式，推进经营性单位划拨土地和无偿占用土地向有偿占用土地转变；2.创新土地征用制度。当前的土地征用办法
6、、补偿标准和补偿机制都不利于普通民众，改革和完善土地储备制度，降低行政垄断，促进公平竞争，改革土地出让转让制度就是要减少划拨用地，取消协议出让土地，完善土地招标和拍卖制度。同时还必须改革和完善现有的拆迁制度，保障居民对拥有产权的住房拥有完整的所有、使用、支配、处分和收益的权利。3.土地使用权应依立法的形式予以保护，建立并实施拆迁听证制度，完善听证程序，落实听证回避制度，在听证过程中全面审核证据和法律依据。理顺监管关系，制定完善的市场准入标准，对垄断、价格、质量的监管程序、标准、规则和办法实施恰当得力的市场监管。探索政府参与土地市场的新路径，推动政府角色
7、转换。推行服务承诺制度，完善政府对土地市场的服务。建立和完善信息披露，加强土地信息披露。第二、加快建立多元化、多层次的房地产金融体系，在完善房地产信贷体系的同时，积极培育和完善房地产债券、股票、信托和基金等市场。积极培育房地产金融二级市场，尤其是应该积极推动住房贷款证券化。健全政策性金融体系，扩大公积金的覆盖面，完善银监会对商业性房地产金融监管制度体系和银监会对住房公积金等政策性住房金融机构的监管制度体系，制定和完善政策性金融机构（包括公积金管理机构）的行为准则和业务标准。推行金融服务承诺制度，完善政府对房地产市场的服务。建立和完善房地产信息披露制度，
8、加强信息披露。推进个人信用体系建设。规范政府对社会保障住房金融支持。积极推进房地产金融机构的改
