星彦地产深圳华侨城四海项目整合推广策略

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1、华侨城四海项目2008年8月整合推广策略SaleAndArtifice清晰项目目标/使命项目分析及定位物业发展建议项目营销策略报告目录市场大势/竞争分析清晰项目目标/使命项目分析及定位物业发展建议项目营销策略报告目录市场大势/竞争分析华侨城地产全国战略1+3大盘开发旅游人文高端综合片区运营全国战略下的四海项目使命快速运作现金流人才培养规模小、旧改非主流产品类型非主流运营模式清晰项目目标/使命项目分析及定位物业发展建议项目营销策略报告目录市场大势/竞争分析市场大势预判宏观调控政策没有松动的迹象低迷的市场态势短期内没有逆转的迹象市场分析销售量持续低位徘徊，市场观望气氛依

2、然比较浓厚；供求背离，市场销售压力进一步增大。全市供求走势南山供求结构市场分析部分新盘持续推出特价、优惠房，拉底了区域市场整体均价；价格走低将影响客户对区域价格的认识，后市价格压力增大。在售项目分析项目片区建面户数主力户型开盘时间均价销售率雷圳0755前海120632㎡918两房、三房、四房2008-06-21900064%鼎太风华六期前海56966㎡606两房2008-04-121200054%云栖西岸阁前海19620㎡140两房、三房2007-12-311500044%诺德国际前海260000㎡1558两房、三房2007-12-22908033%澳城后海8652

3、0387三房、四房2007-8-62300043%卓越维港后海130000364TH、四房（拼合）2008-8-32400080%园景园蛇口29985㎡160两房、三房、四房2008-7-261300068%兰溪谷二期蛇口146910537四房、复式、HOUSE2007-7-274000020%悠山美地南油2320㎡423一房、两房2008-1-31300033%南山半岛在售项目以大户产品为主；高性价比的项目表现出较好的销售业绩。竞争分析项目片区占地建面户数主力户型开盘时间皇庭港湾后海26401㎡52803㎡375TOWNHOUSE预计下半年招商海月五期后海3102

4、1㎡97134㎡647三房、四房预计年底泛海拉菲花园月亮湾32106㎡68234㎡————预计年底恒立心海湾花园月亮湾48842㎡185828㎡1162——预计年底阳光天地苑前海11573㎡55245㎡750——预计年底曦湾华府蛇口14463㎡48000㎡195四房（拼合）预计10月南光城市花园南山22843㎡104550㎡1365复式、4房、1房预计年底南山半岛下半年推售项目主要是大户型物业，对本项目不构成直接竞争。逆势飘红：依山时代开盘时间：2008年7月27日主力户型：单房34㎡，一房49㎡均价：9800元/㎡套数：394套销售率：90%以上逆势飘红：一城峰景

5、开盘时间：2008年7月20日主力户型：二房65㎡均价：7500元/㎡套数：238套销售率：82%以上小结短期内市场态势不会发生逆转客户观望情绪浓厚，市场销售压力不断增大高性价比成为撬动客户的最有力手段快速销售才能有效降低项目风险、保障收益清晰项目目标/使命项目分析及定位物业发展建议项目营销策略报告目录市场大势/竞争分析项目指标及户型构成用地面积：8051㎡建筑面积：62679㎡容积率：7.27覆盖率：45.3％总户数：914户房型面积区间套数比例单身公寓35－39㎡27029.5％一房一厅47－48㎡20222.1％两房两厅61－67㎡27029.5％三房两厅90

6、㎡17218.8％合计914100％用地面积小，覆盖率高，绿化休闲空间少高容积率，户数多，居住舒适度低单身公寓、一房面积尺度偏大，总价增加房型比例平均，产品定位指向性不强投资、过度居家型产品，存在一定客户障碍项目平面布局单侧采光通风不佳私密性难以保证舒适性差西晒户型多周边环境四海公园湾夏花园湾夏村厂房区景园大厦园景园东湾小学优劣参半配套及交通配套齐全，出行便利！途经湾厦村部分公交路线22海上世界同乐村70蛇口码头世界之窗226蛇口赤湾西丽湖223海上世界福田南355蛇口赤湾深圳机场医院：联合医院、蛇口医院、华太门诊部银行：交通银行、中国银行、农业银行学校：东湾小学、

7、育才一中、育才二中商业：佳发商场、金汇城百货、人人乐超市、ITAT药店：君安大药房、广安利药店、亚洲大药房、海王星晨餐饮：海湾渔港、兰米坊、湖南人昌鸿楼酒店：维也纳酒店、阳光168连锁酒店、七天连锁酒店其它：海湾假日休闲中心、蛇口汽车站、米兰商业街蛇口印象国际化多元人文舒缓悠闲最宜居从蛇口看本项目从蛇口看项目威胁很大投资客户观望，过渡客户价格门槛保障性住房分流客户劣势不少环境、产品、布局、区位优势不明显配套、交通、景观突破：高性价比撬动市场高价值体系客户战略合理价格快速销售收益保障品牌维护高价值体系蛇口最宜居国际人文价值南山中心区发展辐射价值华侨城高端品牌形象价