日本房地产泡沫的产生及破灭

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1、日本房地产泡沫的产生及破灭20世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂，大量企业破产，银行等金融机构出现了普遍的坏账，将日本的经济拖入了20年的阴暗中。现在中国的宏观经济发展和行业的发展跟70年代的日本非常相似，希望研究日本的房地产泡沫能给我们带来启示一：日本房地产市场概括：1，日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房价格机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格。2，日本实行土地私有制，家庭可以出卖土地，

2、政府和企业是土地的主要买入方。二：房地产泡沫发生时的背景1，日本的城市化已经基本完成注：纵轴为城市化率，横轴为时间（年）在七十年代开始城市化率增长基本停止。2，GDP增长减缓。第一次石油危机之前，日本实际GDP增长年均超过10%，在两次石油危机之后，降为4%。3，经济增长方式由投资主导转为出口主导。战后随着工业化和城市化快速发展，固定资产的投资成为主导方式，但随着工业化和城市化的结束国内产能严重过剩。为维持经济增长，出口成为主导。如：1979年和1980年经常项目顺差仅为18亿美元和21亿美元，但

3、在81年暴涨10倍，达200亿美元。1986年时为928亿美元。4，70年代初到1985年的广场协议，进行了日元汇率改革和外汇管制改革，日本逐步实现国际化。5在1979年日本开始逐步实现金融自由化，包括：融资自由化，利率自由化，业务管制自由化。三：房地产泡沫的形成：1，在1985年的广场协议之后，日元基本实现国际化，并且开始明显的升值。2，日元的明显升值导致出口出口受到威胁，因为日本经济增长以出口为导向，从业威胁了经济增长。1，为维持经济增长日本政府开始采取扩张的货币政策和财政政策。货币政策：央行

4、调低利率和增加货币供应。从1986年1月开始连续5次调低利率至2.5%。在大量增加货币供给的情况下，CPI指数依然维持在很低的水平，因为大量资金进入到了股票市场和房地产市场，没进入商品市场。财政政策：1987年5月出台“紧急经济政策”，扩大内需。包括增加政府投资，建设公共设施，减税1万亿日元等。2，金融自由化的负面影响。融资自由化导致银行贷款业务和利率下降。大量企业开始直接融资（如：发新股）。同时利率自由化和业务管制自由化导致利息成本和各种费用的增加。最后导致银行存贷利差缩小，使银行最主要的利润来

5、源缩小。为提高收益，商业银行开始激进的贷款行为。贷款开始转向信誉不是非常良好的中小企业，个人，不动产业，非银行金融机构。非银行机构再转贷给不动产业。3，企业行为的扭曲。在经济不景气的情况下，企业不愿投资于商品市场。房地产收益明显高于一般的商品，而且预期高涨。企业大量购买土地作为资产保有，而未有效利用，既不开发，也不利用，导致供给不足。期间日本政府出台各种土地政策，立足于限制土地交易，减少供给，进一步导致供给不足。四：房地产泡沫的破裂：1：在日本政府意识到泡沫的时候，出台一系列政策。期中最主要的就是

6、调整利息和控制贷款。调整利息：1989年5月，15个月内联系5次加息将基准利率调至6%。控制贷款：1990年3月，大藏省规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过贷款总量增长率。这一政策直接导致房地产增长率由1989年的30.3%，下降到1990年的3.5%。2：企业被迫出售囤积的土地。在货币政策突然减缩的情况下，企业破产开始猛然增加。内外融资的变化导致对土地的有效需求减少。由于破产的压力，企业被迫出售之前大量购买的土地。在短时间内大量土地出现在市场上。土地从原来供不应求一下子变为供过于求。地价开始大

7、幅下降，泡沫破裂。注：六城市为主要工业城市，东京市、横滨市、大阪市、京都市、神户市、名古屋市