日本房地产泡沫破灭记录

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1、日本房地产泡沫破灭记录1987年，日本的地产价格，经过50年代中期之后两个阶段的上涨，已经到了一个相当高的水平。1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，房地产平均价格是美国的96倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。 　　此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化，特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。 　　“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势，毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投

2、资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押，从银行得到相当于地产价格70%以上的更多贷款。如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17%，1992年达到36%。此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀。同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。房地产业供需两旺，一片繁荣。 　　非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。和整个社会的房地产存量相比，无论是新

3、建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。 　　土地和税收政策加快了泡沫的形成。日本征收的土地保有税率很低，由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%-0.3%，而美国、加拿大为2%左右。从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态，大片空置待建的土地

4、成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。 　　房地产转让所得税也是调节房地产市场发展的重要手段。为限制短期转手投机，日本从1988年10月开始，对保有期不超过2年的土地转让收益征收高达96%的重税，但政策效果适得其反。在价格持续上涨阶段，高税率正好抑制了地产交易，迎合了投机者长期持有房地产、静等价格涨到足够高时才出手的心理，房地产供给因此更加短缺。 　　此外，继承房地产的遗产税率低于其他资产的遗产税率，导致了富有的老年人将其他金融资产转换为房地产，进一步推动了房地产需求的热潮。除此而外，80年代以前日本住宅建设总体上相对滞

5、后于人口的城市化进程，因而当大量的人口从乡村迁徙到城市时，住宅需求急剧膨胀，只要保有房地产就能获得高额收益。这导致住宅在现实中具有了强大而稳定的保值增值功能，购买房地产一度成了最佳投资渠道，示范效应和羊群效应使“地产不灭”的神话得以长时间延续。 　　到1990年，日本房地产价格比1987年又上涨了2倍，其中仅1987年商业用地和住宅用地的价格上涨就超过了76%。 　　自1989年5月始，日本央行3次上调贴现率，启动抑制泡沫经济的宏观调控。1990年初股指开始回落。为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，1990年8月，日本银行将贴现率从4.25%一次性

6、上调到6.0%，至此，股市崩盘和大银行、大证券公司违法经营的丑闻劲曝，彼此推动，股市崩溃由此一发而不可收拾。 　　1991年，日本不动产市场继股市暴跌之后开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全境。东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的房地产价格下降了15%-20%，此后连续14年呈下跌趋势。目前日本地价仅为高峰时的1/3左右，其中，住宅地价下跌了46%，商业用地下跌了70%。 　　泡沫破裂的经济影响 　　泡沫经济破裂后，日本经济从1991开始了漫长的经济衰退期，企业破产、收入下降、消费萎缩，贫富差距拉大。日本ZF采用了包括“金

7、融大爆炸”在内的各种振兴经济的手段，但经济依旧一蹶不振。90年代末的亚洲金融危机使日本经济雪上加霜，即使其他亚洲国家从危机中全部复苏之后，日本经济仍然在衰退的泥潭中挣扎了很长一段时间。可见经济泡沫的破裂对日本经济的打击何其沉重。 　　地产泡沫破裂对整个社会经济的影响究竟有多大？这取决于一国房地产业与其他产业之间的关联程度。关联程度越大，影响越深远。 　　日本的房地产业作为国民经济产业链条的重要一环，通过后向关联影响到10个上游产业，通过前向关联影响到14个下游产业。也就是说，房地产业的变化对这么多产业有着直接或间接的密切影响。 　　比如，1990年

8、房地产业和金融保险业的后向和前向完全关联度为0.0936和0.0566，则意味着1990年房地产业每增加10000元产值，