商业地产同质化的对策

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1、商业地产同质化的对策一、问题的提出经过20多年的快速发展，中国商业经历了三个阶段：第一个阶段是现代零售业态形成和扩展阶段；第二个阶段是购物中心和商业综合体大发展阶段；第三个阶段是房地产推动下的城市扩容和城市综合体大发展阶段。由于房地产投资的放量，商业形态和业态已经不是简单满足基础消费，更多的选择性消费和体验消费文化消费呈现数量级增长。但由于房地产投资主导下的投资决策，也导致商业地产被作为投资的载体,而非消费体量的载体，而超出了城市消费力的容量，并且同质化现象严重，由一二线城市蔓延到三线城市。按照发达国家和地区的发展规律，一般社区商业配套在人均0.5-0.8平方米，区域性购物中心在人均1.

2、0-1.2平方米。而我们很多城市已经远远超过这个消费承载力。问题还在于，一个城市能够容纳多少购物中心？假如一个40万人口的城市，一下有了5个10万平方米的购物中心，就出现严重的空置率，同质化问题就难以解决。表现为业态的同质化、商业资源的同质化、商铺产品的同质化、租金水平的同质化，造成商业物业经营效益低下，商铺产品滞销，严重的造成资金压库和社会问题。二、如何面对造成同质化的原因主要来自房地产投资的选择，而非城市消费功能配套的选择。这是问题的根源。房地产开发商因为商业地产的地价属性和社会属性，可以获得设定条件的商住配套用地，可以通过低价拿地、入驻品牌商家的集聚效益、地段商铺的销售大幅提高房地

3、产产品价格，因此往往不经充分的市场定位和商业策划就盲目开打。这个时代已经一去不复返了。如何面对？1.做好前期策划定位成功的项目要有极大的前瞻性和创新能力，这就是商业策划要结合建筑策划、投资策划、项目开发统筹，各类提供商配套商的选择和工作SOP。这些前置工作不可忽缺，通常说，商业三要素就是商业环境、商业趋势、商业内容，用地分析关键看环境，也就是城市控制性规划和交通规划，看社区和区域在建和待建项目的储备人口状态、竞品状态，控制性规划条件是硬性的、刚性的。看竞品就很关键，在竞品充分的条件下，可能社区商业的配套就是人均0.1-0.2平方米，区域购物中心的体量就是0.2-0.3平方米，这还要根据市

4、口环境客流和消费习惯进行修正。再就是看商业趋势，商业消费是动态的、柔性的，可以根据商业的规律结合用地的条件进行定位，如何对商业趋势进行判断，这是决定商业内容的关键。我们把商业消费分为基础消费、选择性消费和文化消费三个大的范畴，进行补缺、转移、创新的不同定位。其中，选择性消费和文化消费业态需要下比较大的前期功夫，需要对发达地区的品牌资源、先进业态、经营模式、运营团队和获利能力进行详细的考察，进行引进和创新，进行属地化的接种和培植。项目的专业策划决定项目后期的商业内容、资产运营目标。我们过去叫“订单地产”，现在叫项目租售留的前置控制，所有的物业产品无论租售留，都是商业使用价值，应该经过市场的

5、选择才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我们在前期就进行共同选址和合作开发。从更高层面说，城市扩容后，城市综合体及其商业内容的定位，甚至是人民生存空间和生活空间的再造和位移。在中国，不同于美国，我们的用地极为有限，所以追求较高的开发强度，同时负担着巨量的安置房建设，如何达到理想的定位又能解决现实的旧改拆问题。此事不可谓不大，牵一发而动全身。因为关系城市民生和财政能力，政府对大规模投资的街区和商业中心区的工程项目，越来越重视。但现实往往是企业走得快，政府行为却非常滞后，尤其在三四线城市更是如此。仍然表现为生产力和生产关系、经济基础和上层建筑的传统矛盾。这时候，企业就不能只

6、是限于自身的短平快目的，仅仅琢磨自己的地皮，而要拿出城市运营的勇气，主动参与到城市控规的完善和编制，在更大的视野和环境上发现城市真实的需求和用地最大的价值。1.重视品牌主力店的占位和落位抢占品牌商业资源是商业地产发展的一个重要工作。经过十多年的发展，目前城市基础消费业态已经呈网格化布局，而选择性消费和文化消费等更高业态业种，需要在城市区域布局、商圈规划和发展中进行全方位的用地平衡和选址。整合当地特色经济的商业资源、产业资源、市场资源（商业、办公的需求），形成项目特质，城市综合体同样反对抄袭。引进国际或外地品牌商业内容要结合城市商业网点核心内容的需求，形成错位经营格局。以红星美凯龙为例，目

7、前正全方位进军商业地产开发，主要选择城市新的发展中心区位，一般50-1000亩的用地，进行直接投资或合作开发。在项目定位上,以双Mall（百货Mall+家居Mall）为核心，带动商业街、公寓、酒店、住宅及其他公建配套，进行街区化综合开发。对于百货Mall,10万平方米的要求5公里40万人，5万平方米的要求15万-20万人口，这个复合度不能动。家居Mall,5公里覆盖4万户家庭，每个家庭每五年的家居消费一般是5万元，这是本运营的账。这