论道商业地产-如何应对同质化竞争及电商冲击

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1、广州邦弘企业管理有限公司-邦弘猎头事业部地产项目一组论道商业地产：如何应对同质化竞争及电商冲击新国五条收紧住宅调控，进一步刺激资金流向商业地产投资。万达开始快速扩容，其董事长王健林声称，将投资450亿，在广州萝岗、荔湾、从化建万达广场（楼盘资料），并在花都建万达旅游城，未来5-8年，万达将在整个珠三角地区建超过30个以上的万达广场；万科在试水商业地产三年后，2013年1月在北京成立万科集团商用地产管理部，将商业地产收编为正规军；而一些"外行"企业也开始涉足商业地产，娃哈哈集团董事长宗庆后表示，娃哈哈进入商业零售市场，打算走城市综合体模式，同时做规模经营和连锁经营。商业地产大

2、规模入市，是否存在泡沫？在竞争越来越白热化的现状中，怎样做好商业地产？电子商务势如破竹，如何应对电子商务的冲击……本期楼市会客厅，邀约业内专家、从业者与您共同探讨。嘉宾：王先庆广东商学院教授，广东商学院流通经济研究所所长陈海权中国商业地产联盟专家委员、暨南大学教授刘雄广州新塘信盈城经营部总监王瀚华南城市研究院研究员大粤房产：几位如何看待国内商业地产目前的发展模式？有人说，中国现在商业地产发展模式都差不多，几位怎么看？国内商业地产发展模式比较疯狂刘雄：按照从业经验，目前这个环境可谓是群雄逐鹿的时代，不可否认政策带来了诸多红利，诸多住宅地产商转向商业地产，这是驱动商业转型的主要

3、因素。随着进入这个行业的人越来越多，包括万达、万科等，导致开发的强度越来越大，这种红利会越来越小，优势不会那么明显了。持有型的商业地产开发对资金要求非常严格，对操作能力要求也远远高于住宅地产，一部分开发商在这个行业里面，会对回报周期比较长扛不住，由此带来的风险由整个行业承担。购物广场开出来之后，对运营管理的难度也会加大，所以目前开发商还没有想清楚如何运营商业地产，就盲目入市，但还是坚持先下手为强，所以目前国内商业地产发展模式还是比较疯狂。大粤房产：有网友评论说，看中国各大商业地产，偏重于城市综合体，他们的模式其实是差不多的，想请王教授谈谈，这两者之间会有什么差别，有什么独特

4、性？国内商业地产处在少年时期广州邦弘企业管理有限公司-邦弘猎头事业部地产项目一组王先庆：要回答这个问题必须从基本问题开始。第一，如何看待商业地产发展前景；第二，看如何判断商业地产发展模式；第三，城市综合体同质性问题。第一，刚才提到万科转型，一部分做商业地产，这是一个标准。以前说的是商业地产看万达，住宅地产看万科，北万达，南万科这是中国地产界的两面旗帜。万科进入商业地产领域是犹豫了很长时间的，在犹豫过程当中做出明确决策，反映出整个中国地产界对于商业地产的高度认可，说明它从过去的边路军成为正规军。中国发展先是工业地产，改革开放前15年是工业地产、工业开发，工业地产有一定资金之后

5、，大概在98年之后就开始进入住宅地产，因为要改善居住需求，住宅地产通过几十年的疯狂发展，才迎来商业地产发展高潮。目前来说，商业地产应该还处于少年期，尽管看上去一些局部区域或者某一些城市，可能商业地产的密集度过大，或者说同质化问题多，但不等于泡沫出现。商业地产跟中国商贸流通发展处于同步期，是因为中国商业发展的需要而带动商业地产，所以商业地产应该还有10~20年的发展前景。少年期有少年期的各种问题，是初期存在不足导致。中国商业地产还有很大发展空间，我们要抓住这些空间，各种资本进来是顺应其势、抢占先机，万达现在进来也不晚，娃哈哈进来也还不晚。第二，关于模式，早在10多年前，我就接

6、触过地产界。早期我从事过房地产，92年我进入房地产业，研究房地产20多年了，目前的商业地产，尽管它还处于少年期，还真的有一些模式成型。而完全说一些成熟的模式或者说明确的模式，其实大家都还在探索。少年阶段是学习、适应、摸索的阶段。除了万达以全产业链带动的城市综合体为形态，是给模式一个评价和说法外，其他都还不足以说“我是什么”，因为模式就是告诉别人，我是什么样的，或者我走什么样的路。而模式具有不可复制性和传播性的特点，因此这些模式都还在成型过程中。如果我们简洁来看待商业地产的模式，我觉得可以从两个角度分两大类：一类是地产主导型，这是地产的内涵，商业的外衣的一种模式；还有一种模式

7、是纯粹的商业地产，地产是外衣，商业是内涵。我比较认同说万达是一种模式，但这些还有待于进一步的巩固，提升、明确。第三，中国商业地产大多数是城市综合体，这是中国一种国情。过去中国的城市化都是运动式的。从农村、郊区往城市集中，集中之后各种资源就纷纷来到城市中心，这个中心发展到一定阶段就遇到瓶颈。现在在市中心发展的商业地产是很困难的，就肯定要到郊区，城际之间发展商业地产，这种商业地产如果有一个很大的项目没有人气，没有配套就没有办法发展起来，如果是一个小项目就不会被别人关注，也没有生命力，他只有以一种全盘方式在这里生根下来。