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1、福州市住宅市场分析报告报告单位：福建金辉集团企划部报告时间：2006年5月10日K报告目录H目录第一章：宏观经济相关信息及分析第二章：相关政策法则信息及分析第三章：福州市地土地市信息及分析第四章：福州市4月份住宅市场分析报告•2006年一季度福州市房地产市场形势分析今年一季度我市房地产市场运行总体是平稳健康的，但也出现开发投资大幅增长，施工面积增幅回落，新开工而积下降，商品房供应暈明显减少，市场需求旺盛，销倍址人幅增加，房价上涨过快等新情况，新问题，应引起我们的关注和重视。一、房地产市场运行的基木特点
2、1、房地产开发投资快速增长。1—3月全市共完成房地产开发投资48.4亿元，同比增长41.4%,约占城镇固定资产投资的51.48%.其中，商品住宅完成投资31.4亿元,占房地产开发投资的64.88%,同比增长30.24%.这是自去年宏观调控以来，我市首次出现的房地产投资逐月人幅上涨的势头•其屮1月份增长8.6%,2月份增长33%0房地产开发完成投资表单位：亿元资分类年份完成投资住宅办公楼商业用房其他2005年1—3月34.2724.110.362.4372006年1一3月4&431.40」3.613.3
3、同比增(％)41.130.240.26-1.23—6.32、商品房建设规模呈现“两降一升”的态势。一是商品房施工而积减少，全市商品房就工面积1731.7万平方米，同比增长7.70%,与去年同期相比，增幅回落7.3个百分点.二是商品房竣工量上升,全市商品房竣工面积139.5万平方米，增长52.86%,主要是一批大项目集中竣工所造成的，如江南名城竣工34万平方米,台江义洲竣工24万平方米.(3)商品房新开工面积为163.6万平方米，下降11.7%.—季度施工而积和新开工而积的减少，主要原因是今年以来新开工
4、的大项冃减少以及有些项冃交地延迟影响动工.在竣工而积增长速度较快的悄况F,新开工面积出现下降，将会出现商品房后续供应偏紧问题。1…3月施工面积、新开工面积、竣工面积表指标2006年1—3月完成数(万平方米)比增减(％)施工面枳1731.77.7其中住宅1469.29.56新开工面积163.6-11.7其中住宅154.1-6.98竣工而积139.552.86其中住宅119.663.883、帀场需求旺盛，销售势头良好，商站房供求失衡，求大于供。商品房供应方面：一季度全市商品房预售许可证批准项目43个，比上
5、年同期减少19个，下降30.65%.面积103.75万平方米，同比F降25.26%.具屮市区商品房预售许可证批准项目41个，比上年同期减少20个，下降32.79%,可供销售面积102.5万平方米，同比下降25.99%,•其中住宅73.01万平方米，同比下降36.37%,楼盘上市供应集中在市区，约占99%.商品房销售方面:一季度全市商品房预售合同登记备案(销售量)17281起，面积185.44万平方米，金额74.54亿元，分别比增23.62%,1.78%,38.73%.其中市区商品房预售面积169.89
6、万平方米,金额70.78亿元分别比增13.62%,37.41%.以上数据分析表明(1)—•季度新建商品房上市量减少，房源供应量不足，但市场需求旺盛,销售看好，成交量上升，全市商品房供给与需求比例1:1.78,其中市区的供求比为1:1.66,需求量明显大于供应虽;销售面积超过供应面积81.69万平方米，销售面积比竣工面积多出45.94万平方米.(2)住宅房源供应不足，市区一季度住宅供应量73.01万平方米，与2004年一季度15&()2万平方米,2005年一季度114.75万平方米相比，分别下降了54%
7、,47%;商品住宅市场供应量缺口较人.(3)从销售价位情况看,2500—3500元/平方米的中等价位段房屋占总量的42%;3500—5000元/平方米是高价位价格段房屋占总虽:的25%.2500元/平方米以下的低价位价格段房屋占总量的25%/(4)从销售户型情况看，户型在100…140平方米的商品房销售约占市场总量的45%,为市场的主力户型，随着居民生活水平的改善,140平方以上的大户型也占了相当的比例,约占市场销售总量的37%.市区商品房结构对比表（单位：万平方米）结构而积住宅商场店而写字楼车库车位
8、其他批准预售73.016.40.444.151&5合同备案登记152.45011.591.772.381.7对比增减-79.44-5.19—1.331.7716.8商品住宅销售的单价段结构表（单位：平方米/套/元/%）单价段（元/平方米）套数面积金额套数套数比面积面积比金额金额比>5500223.005.5031691.306.35215898341.512.395500—4500526.0012.9762496.6612.52307668394.751
