2008年4月份房地产市场分析报告

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1、2008年4月份房地产市场分析报告2008年4月目录/CONTENTS一、4月全国时事动态………………………………………………………3二、长沙土地市场分析………………………………………………………6三、长沙时事动态追踪………………………………………………………12四、项目关注楼盘追踪………………………………………………………21五、总结………………………………………………………………………24一、4月全国时事动态（一）、银行试探政策底线第1套房贷结清再贷款视同首套深圳部分银行房贷业务试探政策底线，第一套房贷结清再贷款视同首套。如果第一套住房贷款已经还清，再贷款买房仍可以视为首套住房，

2、不过前提是家庭成员名下均没有贷款。观点：对于第二套房政策放松可能只是基层个贷业务员吸引客户的说法，第一套房贷结清再贷款视同首套，其实是有范围的，像深圳大部分银行对于第一套房贷款已经结清的客户，必须是在家庭成员名下包括配偶、未成年子女所有贷款结清的情况下才能视首套房，对于第一套住房已经出售再贷款的客户，就要看客户以及房产具体情况，通过审核才可争取按首套置业，但这也是银行系统打政策擦边球的权益之计，此举对于部分投资型客户来说还是有一定的刺激作用，政策的松动有可能导致部分市场局部回暖。（二）、第三轮土地规划修编定稿新修订好的《全国土地利用总体规划纲要》同意报国务院审批，核心是围绕着保住18

3、亿亩耕地至2020年而展开。观点：新修订的第三轮土地规划主要是针对一些建设用地突破规划的指标问题，通过减缓退耕还林速度以及严控建设用地的规模两种方式来保证耕地面积。其实早在2006年就已制订了耕地保有数和建设用地的要求，此次新修订的《全国纲要》加强了对农用耕地的监控，同时在土地使用的基础数据真实，可靠性方面做的更全面，严格把控建设用地规模的范围，对开发商拿地范围的指标也更高，提倡节约用地，逐步向集约型用地转变。（三）、新征地补偿办法开“补”今后一律货币安置新《办法》规定，今后如果征收城市规划区内农民集体所有土地，一律实行货币安置，不再在原有集体土地划拨土地建安置房。但县（市）范围内不

4、具备货币安置条件的，可以经政府批准后，由农村集体经济组织统一安置。观点：在过去新征地补偿方面，由于做得不到位，导致农民在房屋装修方面钻空子的现象很多，给房屋的拆迁工作带来麻烦，今后征收城市规划区土地，一律实行货币安置，该补偿方式更加便捷与简单，既在保证了失地农民利益的前提下，又加快了土地拆迁的进程，同时也加大了被征地农民的补偿，像征地年产值标准提高了5倍将作为被征地农民的社会保障资金，建立社会保障体系、实行货币安置并提供经济住房保障，被征地农民可以与城镇居民一样享受养老、医疗、生活补助等社会保障待遇，此外，征地补偿的透明度也有了极大的提高，被拆迁人可以申请听证。（四）、住房和城乡建设

5、部强化住房公积金内控机制住房和城乡建设部4月8日在全国纠风工作会议上提出，住房公积金专项治理工作将重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置。观点：住房公积金专项治理工作将重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，使住房公积金内部管理更加规范，对那些不建不缴、少缴漏缴、超标缴纳以及骗提、骗贷住房公积金等损害职工权益的行为进行清理和纠正；同时住房公积金提取和贷款的办法也逐步完善，职工提取难、贷款难等现象也会相应的得到解决。金额庞大的公积金合理利用起来，也是分流银行商业贷款的有效途径。（五）、住房和城乡建设部住房销售合同须注明节能信息住房和城乡建设部

6、发布《建筑节能信息公示管理办法》（征询意见函）要求，新建住房在施工、销售现场、房屋销售合同、质量保证书和使用说明中，应对节能信息给予公示。观点：从我国建筑不仅耗能高，而且能源利用效率较低的情况下，早在三月份就提出了建筑节能性住房条例，现节能信息须注明在合同中，此举将导致开发成本在一定程度内上升，但从宏观角度来看，只需五到七年的时间，就可以通过节能收回增加的建筑成本。此办法的正式发布，首先，证明了政府职能部门着眼于行业的可持续发展，立足于源头进行环保建设；其次，将带动相关建筑材料行业的发展；再次，对于消费者来说，房屋的使用成本将大大降低。（六）、国税总局出台所得税预缴新规房产企业压力加

7、大国税总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。《通知》规定对房地产开发企业开发、建造的住宅以及其他建筑物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式取得的预售收入，按规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，对开发完工的产品，结算计税成本后，按照实际利润再行调整。观点：这个文件是对2006年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的进一步细化。由于2006年国家税务总局下发的文件是按照毛利减去期间费