海口都市海岸房地产项目投资可行性建议报告书

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1、市场及项目分析全国房地产形势二、海口2004年房地产市场发展趋势三、项目区域状况分析四、项目周边可比楼盘分析五、本项目基本情况六、本项目定位投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、项目资金筹措项目利润率预测一、销售收入预测二、项□利润率预测贷款风险分析一、开发项冃贷款风险因素综述二、项目风险附表报告摘要项目主耍技术经济指标—期项H用地34796M2一期规划总建筑面积43156M2功能设定⑴住宅楼层6—9层，纯商业为2层⑵一层架空做商业和会所(3)2层以上为住宅市场分析整体市场分析整体市场开始复苏，市场消化能力和需求潜力正在趋强，但市场供应速度远大于市场吸纳速度,帘置面积有进

2、一步加大趋势，相应也增加风险性。区域市场分析海甸岛作为政府规划重点,在众多利好市政规划下，开发前景看好。鉴于区域楼盘以大户型为主的情况F,小户型住住宅的需求前景和消化潜力值得期待。户型面积定位1房面积52-57M22房面积87-91M23房面积124-131M2档次建位高档住宅价格定位(1)住宅均价3000元/M?⑵商业均价50007G/M2开发成木测算建设总投资9045万元单位面积平均完全成木20957G/M2以上包括：土地使用出让金、开发成本、销售费用、利息、其它财务费用、销售税费基本方案按基本售价全部销售计，项目内部收益率54.1%保守方案按基本售价-10%,项目内

3、部收益率26.1%综合评价木项H无论从市场角度，还是财务角度來看，都具有较强可操作性，极具开发潜力。市场及项目分析一.全国房地产现状2003年8月，国务院下发了被业界简称为18号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其屮对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知屮，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱

4、产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右,对GDP增长的直接贡献达到1.5%,如果加上间接贡献，这一数字接近3%,已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长,保持

5、国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地扌h卖和新项口申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地

6、域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。一.海口市2004年房地产发展状况1、房地产开发投资规模大幅增加房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%o房地产业的迅速发展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003年海口市房地产开发投资占全社会固定资产投资的26.4%,在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于基本建设投资。投资力度的加大，意味着市场的信心重新树立，加快了发展的速度。2

7、、商品房施竣工面积和销售面积增长迅速2003年商品房施工面积402.17万平方米，比2002年增长85.6%,其中住宅施工血积342.69万平方米，增长94.3%；商品房竣工面积89.4万平方米，比上年增长92.2%,其中住宅竣工面积81.23万平方米，增长97.8%；商品房销售面积96.17万平方米，增长69.4%;其屮住宅销售面积92.62万平方米，增长67.1%o2003年，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。2003年房屋销售面积96.03万平方米,不仅比2002年增加69.2%,也比2003年房屋竣工面