小產權房研究綜述

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1、小產權房研究綜述摘要：從媒體報道、學界探討及有關機構調查數據看，小產權房數量大、分佈廣、問題多、爭議大、影響深，成為政府、媒體、學者、開發商及廣大民眾普遍關註的住房問題之一。中央政府及有關部委、一些地方政府及其有關部門，曾先後分別發佈小產權房開發禁令、購買風險提示或禁止性規制政策。互聯網、電視臺、報刊等媒體，分別以新聞調查、專訪、特稿、社論等形式，對小產權房予以報道，將小產權房推向瞭輿論焦點。學者、律師、開發商等，曾分別撰文、撰寫博客或接受專訪，對小產權房予以評述和分析關鍵詞：住房小產權房政府規制分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2

2、011)28-0123-05伴隨著中國大陸20世紀90年代開始快速推進的城市化進程和住房商品化演進，在全國幾乎所有大中型城市及其近郊，均出現以舊城改造、城中村改造、新農村建設、農民新居工程、設施農業或城鄉統籌發展等名義，通過鄉村集體直接開發、鄉村集體與開發商合作開發或開發商協議租用集體土地後自行開發等形式，在集體土地上違規開發建設小產權房並非法入市流轉小產權房存在已久，最早可以追溯到20世紀90年代初[1],由農民自建的小產權房甚至早於住房商品化浪潮[2]。時至當下，小產權房已不是某一個地方的問題，而是幾乎所有大城市郊區普遍存在的現象，並且發展得非常快，已

3、呈難以遏制之勢。即使在國傢原建設部、國務院辦公廳分別於2007年6月、12月先後發佈購買小產權房"風險提示〃和嚴禁違規開發小產權房、勸禁城鎮居民購買小産權房通知"之後，仍有大量城郊村鎮打著建設社會主義新農村、生態設施農業、觀光農業等幌子，在集髏土地上違規開發建設小產權房，並向社會公開銷售。根據媒體報道和一些學術性研究文獻引證的統計數據，①截至2007年上半年，小產權房建成面積已達到全現存實有村鎮房屋建築面積330億平方米的20%U±[3],占全國住宅總量186億平方米的比重超過35%4],②成為最重要的房產類型之一。其中，涉及到村鎮住宅的小產權房建成面積約

4、有50多億平方米，涉及到村鎮生產性建築的小產權房數量也很大，它甚至已經成為許多中小企業主要的生產場所、倉儲場所[5]。③伴隨著多樣態的城市化，小產權房的規模還在不斷擴大。目前，北京、天津、鄭州、濟南、廣州、深圳、南京、西安、成都、石傢莊、哈爾濱等城市，均出現瞭大規模集中成片開發的小產權房。特別是在北京、成都、西安等城市，小產權房銷售量已超過房地產市場供應量的20%6]。而且，新近開發建設的小產權房項目，一改此前房屋質量較差、配套設施缺乏、物業管理不完善等弊端，開始瞭模擬商品住房開發的運作模式。與以往小產權房市場運作模式不同的是，掀起新一輪熱銷態勢的小產權房

5、出現瞭兩種明顯的分化趨勢：一是模擬城市商品房開發，在建築規劃設計、園林景觀佈設、商業配套設施等方面都采用"類大產權房"的較正規運作模式；另一種則是以租代售:類旅館模式"生存［7］。①小產權房規模化生成並不斷蔓延，已經具備瞭相當廣泛的社會影響力，成為政府、媒體、學者、開發商及廣大民衆普遍關註的社會熱點問題之一。中央政府及有關部委、一些地方政府及其有關部門，曾先後分別發佈小產權房開發禁令、購買風險提示或禁止性規制政策。互聯網、電視臺、報刊等媒體，分別以新聞調查、專訪、特稿、社論等形式，對小產權房予以報道，將小產權房推向瞭輿論焦點。學者、律師、開發商等，曾分別撰

6、文、撰寫博客或接受專訪，對小產權房予以評述和分析。本文主要是對學術界有關小產權房的研究做一綜述現有研究文獻對小產權房的解釋，歸納起來主要有四種，第一種是針對發展商在建、已建、待售的房屋產權而言,②將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權。這種詮釋是基於中國房屋開發實行集中開發、分散銷售的管理體制，房屋產權的取得需要進行兩次登記，一是開發商對建築物的首次整體登記，二是購房者對特定物業的二次分割登記，因此，購房人的產權是由發展商的產權分割而來的。第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再補繳土地出讓金的叫大產權房，要補繳土地出讓金的叫

7、小產權房，按這種解釋，普通商品房就是大產權房,經濟適用房、軍產房、政府和原國有企事業的集體房產（住房）就是小產權房。第三種解釋是按房屋產權證的發證機關來區分的，縣級及以上人民政府房管部門頒發產權證的叫大诱權房，由鄉鎮人民政府或村民委員會發產權證明的叫小崖權房，亦稱鄉產權房、農民房。第種解釋是按房屋占地屬性、建審手續來區分的，依法占用國有土地並辦理報建審批手續和銷售許可的叫大產權房，違規占用集體土地、未報建審批、未獲許可即公開發售的叫小產權房。若按現行法規政策規定，第一、二類小產權房是合法的，隻要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金，就可以自由買賣，其法律規定

8、較為明確；而第三、四類小產權房的法律屬性目前尚存較大爭議，官方認定