城邦别墅营销策略

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1、赵巷诚邦别墅营销策略2007年7月20日新别墅·创世纪开篇（项目理解）上海别墅发展研究在深入分析了城邦别墅后，我们看到了他在产品上许多创新的地方，我们就想去做一件事：那就是上海别墅产品设计发展的研究。第一代别墅代表楼盘：嘉年别墅皇朝别墅哈密半岛中海叠翠购买人群：早期的外籍人士，港台客户内部空间：250-300㎡；无地下室；挑高少。设计理念:由于建筑师知识背景局限，囿于简单的停留在外形模仿上。附加功能：花园面积小，公共活动空间较小，有初级的保安物业服务。景观评价：停留在小型公共绿地塑造；缺少河道等自然景观和立体景观层次。规划评价：规划生硬，兵营

2、式排列，较少考虑空间的错落和层次感。⒊⒈虹桥嘉年⒉皇朝别墅⒊温莎豪园⒋满庭芳⒋⒈⒉第二代别墅代表楼盘：云顶别墅西郊华城居礼购买人群：日益涌入的外籍人士本地富裕阶层设计理念:在较多的学习西方民用建筑后，开始深入模仿内部空间：面积段：300-350㎡；客房、佣人房用公共卫生间；有室内单车位；出现挑高。部分出现全地下室。产品立面：应用进口和高档石材、涂料，立面形式逐渐活泼，出现各国风情要素附加功能：250~300㎡的花园；文体设施型会所；物业服务主要是维护小区安全和环境。规划评价：出现较完整的总平思想；如对交通动线和景观等产品价值点的考虑。⒈⒉安盛

3、景园⒊西郊大公馆⒋湖畔佳苑⒌捷克小镇⒍西郊紫郡⒎西郊华城⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎第三代别墅代表楼盘：云间绿大地兰乔圣菲3期观庭购买人群：有海外背景的华人为主设计理念:建筑师和策划师紧密结合，将西方文化崇拜最大化。内部空间：地下室改良为单面采光，赋予了新的功能，如视听、酒吧、健身房等。附加功能：花园面积增大，地下室空间扩大、庭院景观被作为附加值、产品与外部景观融合、会所功能全面，物业开始为业主提供个性服务。景观评价：水系治理水平上升、景观与建筑有机结合。规划评价：懂得因地制宜、借地造景。兰乔圣菲观庭云间绿大地第四代别墅代表楼盘：佘山高尔夫世茂佘山九间堂购

4、买人群：多元生活背景的华裔人士设计理念:反思本土居住理念和社会生活的急速变化。内部空间：面积继续扩大，达到450㎡以上；向全套房发展；注重居住均好性。附加功能：花园面积进一步放大；地下室面积继续扩大景观评价：景观精细化；将生态系统、人居环境紧密结合，反映天人合一的哲学。规划评价：总平思想在第三代基础上进一步推进，并利用公共空间提高邻里交流，创造和谐人居。佘山高尔夫城邦别墅属于哪一代？“自然主义别墅”自然景观结合人工水景：七岛一岸的布局水系结合道路分割的：自然组团方式“产品风格”地中海风格和新古典主义“产品创新”跌落式花园，南北通透地下室400

5、-500平米，5房以上设计全套房设计城邦别墅为：第四代人居经典别墅第四代人居经典别墅的客户是怎样的？首先：第一次购买别墅的客户不一定会选择我们的别墅。因为：第一次购买别墅，只是简单的追求“有天、有地、有花园”的房子；他会考虑价格因素；可能3个卧室+一个书房就能满足他；他是别墅生活的初体验；所以：第一次会购买诸如佘山3号、好世麒麟园等250m2的小独栋。城邦别墅：我们的客户？我们的客户是：二次以上购买别墅的客户a.别墅区生态环境还不够好；b.居住在市中心别墅，花园偏小c.现有别墅难以适应家庭规模成长，需要更多卧室空间；d.地下室空间潮湿，很难抽

6、湿，或抽湿成本大，噪音多；e.车位不够f.娱乐空间不够......现有别墅已经难以满足其需求，他们需要换一套别墅别墅二次鉴赏力开幕（企划推广策略）“破→立→证”企划及推广策略三步曲破——概念策略信息纷杂的时代，谁能跳出常规，谁就将取得制胜的先机。针对市场上唯地段的、唯稀缺资源的、唯建筑风格的、唯豪宅的…小情调，富贵感，风格类过分陈旧无力的叫喊，我们将如何从平庸中突破？超越对手，首先是概念上的超越。形而上者谓之道，形而下者谓之器。——《易经》思考的起点1）形而上的思考——精神层面当财富积累到一定程度，他们开始转向质的飞跃；“富不过三代”也曾让他

7、们困惑，但既而走上了更加坚定的家族开启之路，欧洲富有传奇色彩的“美第齐家族”也是这样白手起家，然后延续了几个世纪的荣耀。有人说，中国没有贵族；但贵族终将形成。他们所传承的不仅仅是财富，更是一种关于家族的精神。而在这种家族精神开启之处，本案将和他们站在一起，并且长久的这个家族站在一起。slogan：中国·家族史·元年2）形而下的探求——物理层面基于产品本身，回归到最本土的人居价值之中。自然主义，即是以人为核心的，与自然五元的和谐共生。中国最本原的金、木、水、火、土与人相生相应，即是最高的和谐。金——黄金区位，与市中心距离适中;佘山太远,徐泾太乱

8、,华漕太小,赵巷正好木——低容积率，优良生态环境水——七岛一岸，九桥相连，亲水平台，水系丰富火——采光充足的“全阳光房”，特有的采光带，北面空间也可以得到充足光照土