某项目经济别墅营销策略

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1、排屋营销攻略2009-9-17刖S、竞争分析、项目分析三、整合定位!1!营销攻略-_A_<《孙子》曰：“上战伐谋。”而今的地产营销，恰似一场没有硝烟的战争，能够在这场战争中脱颖而出的，必定是那些注重项目品质和营销的企业。时下，地产行情风云变幻，往昔美好时光将不复返。大浪淘沙，只有那些苦练内功、注重信誉、狠抓细节的开发企业方能浴火重生，实现凤凰涅槃般的飞升发展。我司作为贵方忠实的合作伙伴，必将在贵方的项目中不遗余力的贡献我方的智慧与力量，以期创造出一个又一个的地产营销神话，最终实现双赢的和谐局面。所谓“谋定而后动，多谋而善断”，下面就将我司对于贵方“美麟•水岸名城

2、”项目排屋部分的操盘营销计划展示给您，并由衷感谢聆听！一、竞争分析1、排屋产品在东海房地产市场上属于稀缺产品，供应量较少；2、和本案有直接竞争关系的项目只有“钱塘•玉璟园”和“碧溪玫塊园”，其屮“钱塘•玉璟园”为全部排屋设计,“碧溪玫瑰园”为多层住宅加少量联体别墅；3、目前市场上在售的排屋价格基本上比普通住宅高1000元/nf；4、目前市场上在售的排屋项目只有“钱塘•玉景园”，“碧溪玫瑰园”目前处于蓄水阶段；“钱塘•玉景园”的销售情况一直不甚理想，直至下半年推出“买房送车”的SP活动后，销售才有所起色；项目1：钱塘•玉景园项目名称：钱塘•玉景园物业类别排屋项目特

3、色中式现代风格物业地址东海县牛山镇屮华路东侧建筑类别三层排屋容积率1.4建筑规模共5.6力-册，一期万nf,二期3.4万nf所属商圈西城装修状况毛坯户型情况别墅开发商连云港钱塘房地产开发有限公司钱塘•玉景园09年价格走势项目2：碧溪玫瑰园项目名称：碧溪玫瑰园物业类别排屋、普通住宅项目特色现代风格物业地址玉带河与振兴路交处建筑类别多层住宅、别墅（27套）容积率建筑规模共10万nf一期3.5万时所属商圈城北新区装修状况毛坯户型情况两室、三室、跃层、别墅开发商连云港凯益实业冇限公司项目分析1、基础情况本案排屋一共72套，每套平均在220册左右，一梯两户，每单元4套，每

4、套两层。2、SWOT分析优势-STRENGTH・产品优势明显，户型设计合理，首层送小院，顶层送露台，户均一套车库；•排屋位置好，处于社区东部，临河而居，隔尘隔音；•视野开阔，景观优势不言而喻；•排屋楼间距大，采光、通风优势明显；劣势-WEAKNESS•套型大，总价高；机会-OPPORTUNITY•与竞争对手相比产品优势明显；•定价合理，兼顾稀有、尊贵的项口品质与“高性价比”相结合；威胁-THREAT・其它排屋项目销售价位较低；3、卖点整理・户型产品好，首层送小院，顶层送露台，户均一套车库；•临河而居，隔尘隔音；・楼间距大，采光好；・共72套，数量有限，具备稀缺性

5、；4、核心竞争力分析经过我司对本案排屋部分的综合分析，总结得出本案的核心竞争力：稀缺+尊崇东海绝版的上层生活方式三、整合定位1、客群定位□人群构成分析本案排屋独特的自身属性，已经决定了其目标客户群体的范畴。精益求精的产品设计，美轮美奂的景观规划，户均220m2的复式错层户型，这些就要求木案的目标客户不仅具有较高的生活品味方面的追求，而且要具备稳定收入和丰厚的储蓄，而同时具备以上两点的人群无外乎以下两类：☆生意人☆公务员□购房特征分析・收入高，且稳定，具有较殷实的储蓄；・生活节奏紧张、工作压力大，并且有自己固定的社交圈；•追求高品质的生活方式，强调健康高档次的生活

6、享受；•强调自我，有自己独特的爱好、品味和眼光，有自己独特的消费观念以及生活方式；•家是他们的一个绝对放松的空间，强调家的舒适性、私密性、个性化；•注重物业的软、硬件方面的创新，注重物业捉供的附加值；•有一定的虚荣心，对品牌有一定的追求。2、市场定位经过我方对本案的核心特质及项目基木特征的综合分析，结合木案所处的区位和其周边的配套设置的情况，得出本案的市场定位：颠W海上层生活方式开启排屋居住时代3、形象定位在从本案排屋核心特质的角度考虑前提下，并且力争能够充分与东海的房地产市场发展相结合，以期实现一亮相就在全县范圉内造成爆炸式的轰动效应，我司经过整合分析，将本案

7、的形象定位如门一个难以被复制的稀缺社区一个既充满活力又不失大气的气质型社区一个尊崇、典雅、魅力不凡的名门典范的社区一个集居住的舒适性、视觉的唯美性、生活体验的高尚性于一身的社区一种东海前所未有的上层生活方式名门风范■典雅气度四、营销攻略♦价格定位的原则以市场为依据以需求为导向一理性定价说明：当产品的价值体现大于它的价格表现时，产品的畅销毋庸置疑，所以再好的产品定价要以市场为依据,以消费者对该区域的心理价位，对该种产品的心理价位为参考意见，理性定价，让销售的主动权掌握在自己手中O♦价格策略以我为主，关注对手；把握市场，时开高走。说明：此种价格策略，要求本案排屋定价

8、主要根据项目自身的各项优