昌乐职专项目分析

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1、昌乐职专项目分析第一章：项目宏观市场分析第二章：本区域市场分析第三章：项目定位及产品建议本次调研的内容主耍包括昌乐住宅市场、需求市场、区域分析和产品定位建议几大部分。以及商业的市场分析鉴于木项冃区位、土地成本、地块规划等因索可以确定项目的开发方向为中档住宅产品，因此确定各部分的调研内容如下：住宅市场分析主要通过分析目前昌乐市民的居住特征、住宅项目的片区分布、住宅市场的价格走势、影响价格的因素、土地供应等，来了解目前住宅市场的整体特征。通过项目的开发方向分析、类似住宅的市场特征分析，寻求市场热点和空白点，指导项目的规划设计。需求市场分析，主要通

2、过问卷调查方式，分析目前潜在客群购买特征，了解住宅需求特点，为项目的产品定位、价格定位和客群定位提供最直接的数据支持依据。区域分析，首先通过“等时间线”法确定项目的区域研究范围，我司对于本项目3公里Z内的楼盘做了系统的分析及定位，研究内容包括区域交通、市政配套、区域物业、区域环境等因素，并且对区域进行一定的区位分析，以确定项目的开发方向。产品定位建议部分，通过前期对中档住宅产品分析，整合各种市场研究结论，对产品定位等提出初步建议。我司深信，通过我司对贵司项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展规模，充分挖掘和发挥项目的强势资源

3、，实现木项目开发经济效益和社会效益的最大化。相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本市场研究报告提供之内容必将有效推动本项0的成功策划和定位推广。一市场分析1.1、昌乐概况＞地理位置：昌乐位于山东半岛屮部，东至青岛149公里，西至济南169公里。＞行政区划：昌乐下辖15个镇、1个开发区、,县政府驻昌乐镇。＞交通情况：济青高速、胶济铁路、309国道横贯昌乐。＞面积人口：面积1101平方公里，人口60万。＞历史文化：古称营丘、北海，西周齐国建都于此。＞风俗习惯：有名吃马宋饼、朝天锅、全鸡等。＞资源情况：旅游、矿产资源丰富，蓝宝石资源尤

4、为丰富，被誉为“蓝宝石之乡"。1・2、投资环境121、三大产业：＞农业基础雄厚，现已形成瓜菜、黄烟、桑蚕、林果、肉鸡、肉鸭和奶牛七大主导产业。＞工业发展较快。目前,全县各类企业发展到1035处，其中年销售收入过500万元的工业企业有229家，形成了以化工、农副产品加工、塑料、机械、建材、宝石加工、轻纺等行业为主的工业体系。＞第三产业发展势头强劲。2005,第三产业实现增加值19.8亿元,占全县GDP的27.3%;服务业从业人员9.5万人。1・3、对外经贸:＞昌乐县对外经贸发展迅速。近年来，通过大力实施招商引资和多元化市场开拓、产品内部结构战略

5、，对外开放步伐进一步加快。到目前，全县累计办成外商投资企业180多家。2005年,全县新批利用外资项目28个,实际利用外资1.2亿美元。目前,全县出口商品有肉鸡、肉鸭、塑料、纺织品、玩具、蔬菜、油漆、地毯等15大类200多个品种，产品远销50多个国家和地区。2009年全县出口创汇1.7亿美元。＞昌乐县珠宝业发展得天独厚，现已形成规模宏大的珠宝集散地。自1986年在昌乐发现蓝宝石以来,经过十几年的持续发展，全县珠宝业从业人数已达4000余人,从事珠宝产业的企业已达340家，其中大型宝石幵采企业8家,饰品镶嵌企业80多塞珠宝首饰批发、销售贸易型企

6、业250家，年宝石加工能力600万克拉、饰品400万枚、黄金首饰600万克,年产值10亿元1・4、总体规划1.4.1城市布局：冃前昌乐县分为新老两个城区，昌乐镇与周边村落经济差距较大，老城区分布在镇屮心利民路左右各延伸500米范围内，是昌乐镇的最繁华地段。新城区则以新昌路为中心向四周辐射，同时在老城区的南侧和东侧也将发展为新城，而西侧仍是旧村的砖瓦房和工业用地。1.4.2城市发展方向：昌乐县凭借其独有的矿产资源和旅游资源，正逐步向自然景观独具特色，以宝石交易和旅游为主打经济支柱的综合性经济城市发展。尤其是享有“世界蓝宝石之都”的美誉，昌乐将会

7、发展成为山东省特色化经济的一面旗帜。1.4.3昌乐近期规划到2011年，全县力争有20家企业销售收入过10亿元，6家企业过50亿元。充分利用经济开发区、城东项口区等已形成的载体平台，建设大项目、煤化工、生物医药等四个重点工业聚集区，争取到2011年，基本形成沿309国道两侧建成区面积达40平方公里的工业经济中心板块。重点围绕煤化工、涂料化工、煤炭综采设备、造纸包装、食品加工等优势产业，抓好产业链尤其是煤化工产业链的延伸，打造煤化工产业基地。1.43.1融入“潍坊半小时经济”的三条主轴线整个昌乐正在逐步融入潍坊城区，市区通过北宫街、宝通街、东风

8、街与潍坊贯通对接。宝通街通车，利民街是东风街在昌乐的延仲，而309国道已经成为连接昌乐与潍坊的重要通道。♦城区道路组团布局恒安街拆旧改刊、破墙透绿工程，昌盛街向东延