苏州悦瀜庄别墅项目投资策划书

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1、瑞基•悦漑庄别墅项目用地面积24140.9平米，规划地上总建筑面积14360平方米。包含53栋独立别墅物业。瑞基•悦潮庄别墅项目开发周期1年，至2010年5月结束。扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。本项目引入“生态丨岛屿丨国际空间”的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。通过深入分析，本项目的开发建设具有较好的社会效益（开发商品牌效益）与经济效益，是可行的。分析方法和工具可行性分析核

2、心架构-营销战略及策略选择目标及核心问题营销目标14500销售均价塑造瑞基地产品牌颠覆产品颠覆区域现状A本案并未表现出远远超越市场的独特产品力；A本案所在区域目前配套较弱，影响力低；A本案相似区域项目的市场均价为8000元/平米;目标A塑造超越诸多竞争对手的产品力及价值感；A展现项目未来壮阔远景形成区域热度；A实现均价14500元/平米以上的区域巅峰溢价；颠覆产品重新定义和传播项目的价值体系颠覆区域突破市场常规的区域价值塑造颠覆价格引领区域及苏州市场的价值认证销售目标达成之执行计划—、项目简析本项目

3、总建筑面积14360平米，规划有53户纯独栋别墅，具体总明细为:户型面积户数总面积百分比户数面枳户数面积AA1（南）230.0217423910.349687.2932%27%79%67%A2（北）230.02204600.438%32%A3（南）235.3151176.559%8%BB1（南）348.72471394.882441.048%10%13%17%B2（北）348.7231046.166%7%GC1（南）482.1113482.111455.352%3%6%10%C2（北）486.6229

4、73.244%7%D277617762%6%总计5314360100%二.销售价格制定本项目的总销售均价为14500元/平米，总销金额约为2.1亿元，其中一期销售均价为14000元/平米，总销金额约为1.02亿元，二期销售均价为15000元/平米，总销金额为1.08亿元。销售单价大致如下：A岛17户A1A1A1A1A1A1B1B1A2A2A2A2A2A2A2B2C2Z14200元A3A3A3A1A1A1A1B1A3CTA2A2A2A2A2A2B2C2-C岛18户13700元14300元18户A2A2A

5、2A2A2A2A2B2以上价格为预估平均价，不包括端头大户的特价销售。定价因素:1、B、C岛南北向房源每平米相差600-800元，来拉开价差，便于南北向房源的同时销售；2、A岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售价，增加利润；3、在二期销售中，A岛北向比B岛北向每平米低800兀，易于销售；4、二期整体均价比一期每平米高1000元，利于挤压一期尾盘销售；5、二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。项目至2010年1月要实现33套约1・5亿元销售回款，现在我们需要回答的是，在剩下的9~

6、10个月时间里，我们能否实现这33套的销售目标，这个需要从市场的角度来研判是不是存在这样的可能；同时，在市场具备了销售33套别墅这一机会的状况下，我们还要检讨我们的行销策略能否有助于我们实现这一销售目标，下面我们将根据上述的项目可行性分析架构，来详细解答我们面临的机会和挑战以及我们的应对和执行。市场分析1、苏州高端住宅市场研究肘间段阶段划分1994-1998年起步阶段1999年・2004年发JK阶段2004.2006年客髀外延2007年至今市场调整酚段特征苏州加大招商引资力度.高靳区开始连设，外商数■

7、増多.域市高档住宅需床增71・集中在高新区和太湖度解区域帀烝魂住宅开始大钗視出現.工业园区、中心珑区和离簌区高嘰住宅得到进一步发展中海、万科进人苏州.苏州豪宅时代开启，烝端住宅进入产品莹硏时代实力发烬商帘动区域发展.产品类型丰富.价格受到市场形响开始波动客只组成以高新区外商和外地畏假+投资客群为主本地客群开始占捱主导开始进行外览推广.影响力进一步扩大.大市范图客群是主体投资客群转向性价比较高楼盘.整体市场成交受至.但外区览高档客津注入苏州連度放快代表个案锌华苑（以租代售）、御花园（以租代管）・整冠庄注

8、（太湖）啊瀛谷・天览.名城花氐天邻风眾山雨墅、天伦・滤lak江枫园.累含半岛华府、玲珑灣■拙政东曰宝吕花园、中黄皇冠国际.招商依云水岸诲湖熙岸、星屿仁恒新地国际公寓营销主体外信为主外销与内销并存内销为主■业动机自住30%自住&投资40%投资30%自住45%自住&投资25%投资30%自住50%自住&投资35%投资15%客源变化港澳台、外篇客户为主大陆客户为主；港澳台客户为辅；外箱客户较少。以苏州木地客群为主；有地集性的外地客户为辅；港澳台客户比例下降.（图