综合楼项目工程部工作手册已修改

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1、西安国际陆港管理服务有限公司综合楼服务中心工程部工作手册第一章总则一、综合楼工程部职责二、综合楼工程部管理目标6第二章岗位职责7一、工程主管的岗位职责7二、变配电值班人员岗位职责三、空调运行工岗位职责9四、给排水技工岗位职责10五、强电运行工岗位职责10六、强电维修工岗位职责11七、弱电维修工岗位职责12八、综合维修工岗位职责13九、电梯工岗位职责13第三章综合楼工程部管理制度14一、设备接管验收制度14二、值班制度14三、交接班制度15四、维修工具领用保管制度16五、设备操作维修安全规定16六、维修管理制度17七、写字楼设施设备计划性养护管理18八、能源管理规定19

2、第四章设施设备保养20(一)给排水系统保养201、给排水保养准则202、冷、热水水泵203、加压水泵214、污水井及潜水泵215、化粪池226、给排水设备运行管理操作规范227、给排水设备运行的巡查制度228、给排水设备设施异常情况处理23(-)供电系统保养241、供电系统保养准则242、供电设备的安全操作注意事项243、变配电室设备的安全操作规程254、供电设备过负荷的安全管理265、供电设施防雷的安全管理266、供电设备的运行管理267、变配电室的管理288、低压配电柜的养护289、变压器的养护2910、供电设备设施的维修的管理2911、电井操作规范3012、电井

3、维护保养3113、供电设备异常情况的处置31（三）空调系统321、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机巡查制度....322、空调机房强电箱及风机、水泵、配电箱电动机维护保养....33（四）电梯系统341、电梯系统管理准则342、乘梯人员安全管理343、电梯困人救援的安全管理354、电梯的运行管理365、电梯发生异常情况处置管理376、电梯机房的管理规定377、电梯的维修保养标准388、电梯的维修保养制度399、电梯常见故障的检查和排除40（五）弱电系统421、综合楼弱电系统管理准则422、弱电消防系统42第五章综合维修管理45一、综合维修规章制度44二、综合维

4、修工作内容451、综合楼天花顶板的养护452、墙面部分453、踢脚部分454、门455、地面456、其它467、综合维修专业设备运行管理操作规范46第六章工程部工作流程461、低压电工安全操作流程472、交接班流程483、低压柜安全停、送电工作流程484、高压送、停电及事故安全操作流程495、电梯维护保养工作流程506、空调维护保养工作流程517、配电室维护保养工作流程528、设备紧急故障处理流程539、照明维护工作流程5410、电梯困救人流程5511、设备故障处理工作流程5612、设备保养流程57第一章总则一、综合楼工程部职责1、碱综合楼楼宇设备设施交接验收，建立详

5、细的设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识，并完成交接报告。2、建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。3、负责制订综合楼工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划。4、负责综合楼工程维修养护以及能源成本的控制工作。5、对综合楼设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行,按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，确保满足入住单位使用要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。6、正确、及时处理运行中所发生的设备故障，在紧

6、急情况发生时，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。7、按标准完成对综合楼各办公室服务事项，维修及时率、返修率、综合楼用户满意率必须达到公司规定标准。8、对维修施工进行监管，做好维修过程中结构改造的管理。9、实施各系统设备、各机房的值班、巡视、维护保养、检修记录制度,记录做到清晰、真实、完整。按管理要求作好设施设备运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。10、负责抄录综合楼水、电表读数，与入住单位或使用人对接水电费核算事宜。11、负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。二、

7、综合楼工程部管理目标1、日维修单完成率＞95%;2、房屋完好率、设施设备完好率＞98%;3、月维修保养完成率＞95%;4、有效投诉处理率＞95%;5、综合楼节能降耗管理符合项目经营管理预算。第二章岗位职责一、工程主管的岗位职责1、负责综合楼设施、设备运行情况，检查、巡视、记录、并处理一般性维修保养工作。建立综合楼设施设备明细清单。2、负责综合楼设施设备维保外包合同的跟进配合工作。3、负责监督维保单位对综合楼设施、设备的维修保养。4、熟悉综合楼供水、供电、电梯、空调、供暖、供气设施设备的情况。掌握相关设施操作程序和应急处理方案。5、协同供电局，自来水公