写字楼投资风险与防范策略分析

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1、写字楼投资风险与防范策略分析第一章写字楼背景分析第一节写字楼概述及特点“写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80年代以后，随着“物业”和“物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。口前市场上写字楼一•般分为普通型（50年代至80年代），综合型（80年代至90年代）和智能型（90年代后）三种类型。在高楼林立的现代城市屮，写字楼各式各样，

2、建筑外观、内部结构、设备设施等都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点：1、一般位于经济中心城市现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并口一般都建造在城区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。2、建筑规模大，档次高大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。3、功能齐全现代写字楼能提供各种功能，如前台服务

3、、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。4、有良好的管理许多客户在选择楼宇的吋候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的服务。第二节写字楼投资背景在过去的儿年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从1993年到1995年是写字楼市场的黄金时代，但是在1996年写字楼租金明显回落，1997、1998年随着各大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，

4、整体市场处于持续低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻形势，同吋开始对写字楼实行控制开发。1999年至2000年高档写字楼供应量比前几年有明显减少,2000年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产,写字楼租楼租金指数涨幅较大，写字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001年可以供应的高档写字楼已经远远低于97年和98年的高峰，现在，几年前对写字楼的控制开发己开始见效。而且，现在随着我国加入WTO,各地对写字楼的需求量在不断的增加，在未来一两年

5、内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升，市场将进入一个供求持续增长的理性发展阶段。2003年度在屮国经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。虽然受到上半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对屮国的投资信心逐渐增强。在“非典”之后，各地的写字楼市场逐渐冋升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。2003年1至10月，全国写字楼新开工面积达1,004万平方米,同比增长8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快，2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4,895元/平

6、方米，同比增长12.60%。⑴如果说房地产是经济的晴用表，那么写字楼就是房地产的睛用表。随着申奥及入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天CBD,明天中关村，后天金融街。近年来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆犬厦、数码大厦等就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地产投资性买家走到了市场的前沿。投资理念的嬉变首先发生在开发理念的改变。20世纪90年代，以嘉里屮心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着香港房地产巨头的标签。［2〕以中国

7、目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮犬着一批国内企业，使Z成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越来越多的外资公司进入屮国、进入北京。原来已经进入的外资公司也随着业务发展，对办公物业而积有了进一步需求。北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新増供应平淡。随着中国经济的良好快速发展，写字楼需求増加，写字楼租金水平据高不下。由于市场积压量大、需求淡静、加Z特殊的商务用途，使写字楼项目在市场操作上遭遇更高的难度，于是开发商很自然对写字楼市场形成一些“共识”。共识

8、一：价格高。只有少量的大企业才有能力购买，市场需求不旺。共识二：压力大。写字楼用户（买家和租客）只有在现房时才会购买和租用，前期压力大。共识三：周期长。租的比买的多，回收期太长。共识四：风险大。投入成本比住宅大得多，而回收期长，受政策、经济形势影响大，风险不言而喻。随着市场的变化，新推出的写字楼在设计上也出现了新的特点,少了些豪华与张扬，多了些质朴和实用。第三节写字楼风险背景和风险防范由于房地产开发的高额利润和各地对经济形势的过度乐观估计以及银行在放款方面的把关不严，中国一度出现了