北海辰辰花园项目营销策略案

《北海辰辰花园项目营销策略案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、北海辰宸花园项目营销策略案誠品機構CHFNGCONCONSUITANT2011年3月25日第一章北海房产市场综合研究3-17第二章房地产新政及市场走势关联18-22第三章北海楼市消费群体研究23-32项目营销思路33-3738第五章项目推广费用概算第一章北海房地产市场综合研究北海房地产市场发展印记泡沫疯狂期高潮快速发展期恢复苏醒期调整盘活期完全停滞期90年94年00年04年06年至今低迷＞自91—92年，北海楼市疯狂后，从1994年陷入完全停滞。此后,北海市房地产在经历了泡沫期、停滞期、调整期、恢复期以后，进入了快速发展的阶段。＞尤其是在近3年，房价

2、快速攀升，市场也步入理性阶段。•“90年代北海市委、市政府采取大胆让利的“低门槛”措施，让土地直接进入市场，以土地招商、聚财，允许投资人成片开发和协作开发相结合。不分经济成分，不问姓“社”姓“资”，一律敞开大门，鼓励发展。北海市政府梦想着在短短的几年里，建成一个人口100万、城区面积100平方公里、工农业总产值100亿的现代化大都市•“到1994年8刀，经市规划局划出红线图的土地已达到154平方公里，北海市18年的用地计划仅两年时间便已用完。”•1993年1月，时任国务院副总理兼央行行长的朱容基到北海的考察，直接推动了国家实行宏观调控的决心，金融系统

3、就开始整顿。国家实施银根紧缩政策，北海依靠外来资金发展的口标瞬间成为泡影。•1993年4刀28B,所有在北海的企业大额资金拆借被冻结，所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所冇贷款，资金链条突然崩断。地价、房价开始大幅跳水。•1993年6月24F1,中共中央、国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》下发，这就是震撼全国的“十六条”。7月全国信贷规模急剧紧缩，大量资金被抽走，北海400家开发公司自动消失。•数据显示，北海从1990年到1999年在城市规划区内共审批建设用地4235公顷，闲置的土地面积就有1887公顷，占了44.6%；从1992

4、年以來积压的商品房面积达107万多平方米，烂尾工程面积达121万平方米。•90年代末北海市积极有效地处理各种房地产历史遗留问题，以问题的解决促发展。首先进行土地盘整，采取有力措施清理土地一级市场，3年内政府共收回房地产商无能力支付地款的10多平方公里土地；•2000年，北海市成立“盘活办”，政府、企业和法院“联动”，先后出台多个政策，以土地盘整为主、税收优惠为辅进行空置商品房的消化，减免空置商品房处置的营业税和契税。•2002年，北海市借鉴先进城市的做法，成立土地整理储备中心和地产交易屮心，对2000多公顷闲置土地加大盘活力度，严厉打击房地产商非法分

5、割转让宅基地的行为。•从2003年4月开始，北海市抓住进入新一轮经济大发展和国家给予的处置积压厉地产特殊优惠政策的历史机遇，全面启动了停缓建工程的处置工作，大量停缓建工程、闲置土地和空置商品房等历史遗留问题得到有效解决。•2005年房地产高峰论坛上传出：经过多年的努力，北海处置积压商品房工作取得重大突破，北海房地产健康冇序发展的经验值得借鉴。•2006年再次荣获“中国十大宜居城市”及“中国人居环境范例奖”的北海市，房地产业热度看涨。•2007年3月以来，广西北海房价在全国70个重点调查城市房价上涨幅度名列前茅。进入2010年后，北海房价综合指数在广西

6、各个地市名列前位，显示岀强大的发展潜力。•2008年3月国家批准《广西北部湾经济区发展规划》，北海再次吸引全国关注的目光。北海提出在广西北部湾经济区中率先崛起的战略目标，北海将步入经济快速增长期，并有效剌激房地产的发展，房地产开发建设的迅猛势头将氏期保持，本来基数就低的房地产价格将继续稳步合理攀升。二、北海房地产历年投资开发状况＞北海现有房地产相关企业近700多家，房地产投资额逐年上升。＞从2007年开始，北海房地产开发投资额迅猛提高，至2010年比过去的2002年增加了十倍。＞2008年起，是北海房地产投资开发的超速时代，最低每年超过45%的投资增

7、额。2010年，更是达到惊人的97.34亿元，同期增幅达到81.9%,创历史新高。IB房屋施工面积■竣工面积口冏品房销售面积＞历年施工面积均呈增长态势，其中，09年施工面积较08年猛增增长。09全年达到创纪录的434.46万平方米。＞历年竣工面积呈现不稳定状态，主要由于在该期间，北海城市整体的宏观调控，以及大量的烂尾楼和土地被盘活，改造建成之后逐步进入市场销售。＞历年销售面积呈现逐年上升的趋势，苴中，2009年，销售面积达到139万册，增长率在广西区内名列前茅。四、北海市场地产销售价格走势分析北海地产价格走势图□均价（元/nf）I＞北海市房地产经过泡

8、沫期，调整期之后，房价逐步攀升，自2003开始逐步上扬。＞由于宏观经济的良好态势，《广西北部湾经济发展规划》