华润商业地产研究报告

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1、华润公司——商业地产模式研究报告'L华泡公司历史"坯宫楝式If财务测算»人力支持■■■■品牌推丿华润公司简介彌电力CRPower华润董地6华润水泥华润燃气华润医药CRCementCRGasCRMedication愿华润金融CRRnance探华润万家旗下品牌♦截至2009年底，华润置地总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米。♦截至2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。♦品牌理念：品质给城市更多改变S3苏果CHINLSC«T5aCRAF

2、TS攻乐後Odcrvmore.com华润置地业务类别高端住宅系列商业地产橡树湾学府系列橡树湾英伦系列0万象城都市综合体系住宅+区域商业中心（五彩城）住宅+欢乐颂凤凰城精品都市系列典型商业项目深圳万象城总投资总磁面积2）商业面积（肿开工时间开业时间深圳40亿港币5防<8.8万00^04.1250万港币80万20万06.1210.04沈阳40万港币60万20万07.06预计11年春2吃港币19.3万10.5770拜预计11年成都2血元彷象城）32万（不包括住24.4万10.03预计12年南宁80{&港币瘍]2万09

3、.09预计12年50万港币40万10.02预计1拜合肥］吃元90万187T10.09预计1唇10{Z.M7t青岛100万沈阳万象城大连万象城❶运营模式◎人力支持O品牌推广❖商圈选址❖城市❖1•选择周边区域性经济中心的城市❖2•这个城市要具有较强的消费能力❖1•选择城市新城区的核心地段❖2•“第一商圈(15分钟步行范围内)聚集相当数量的中高收入人群❖3•交通便利，停车方便>4•考虑政府的城市规划定位与档次客户真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消L规模丨超大规模型购物中心，面积在42・24万平方米之间，根

4、据城市的经济实力等情况V)万象城的市场定位确定为“中档偏高^完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐、商业规划业态规划楼层分布与动线图?个购物中心只有一条主动深圳万象城一楼线，所有店面都分布在动线两边「戻地下、地上车库出入口规划设计特色深圳万象城内装设计7方正实用。♦88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便：♦店铺的可视性与通达性强；♦公共区域的空间舒适、色彩和谐；♦石出租空间上，呈现“两高”的特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率奇（达60%），f华润公司历史❼商业定位与商业规划❶酝式二二财务测算

5、◎人力支持O品牌推广战略合作模式•:•主力店REEL百货泰国尚泰百货影院♦嘉禾深圳影院♦百老汇♦韩国美嘉欢乐影城超市♦016超级市场♦CityValue（华润万家）溜冰场♦冰纷万象溜冰场运营策略用商业的方式运营地产住宅开发+持有物业+增值服务•:•华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的,用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。•:•商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。租售策略住宅：完全岀售酒店.写字楼.商业：部分出售部分持有远景：商业部分完全持有*具体策略：1•全部需有的物业：一线

6、城市・核心地段.较为成熟R出租率和租金收益达到一定水平的物业：2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。运营周期•:•万象城项目心施工时间•9一期（开业）36个月购物中心、写字楼•:•二期（完工）50个月住宅、酒店•:•招商时间•:•一年完成4家主力店的招商工作心两年完成80%的商业面积的招商工作招商策略策略:先确定主力店，再全面招商具体措施：租户品牌特点：r=1♦国际知名品牌多♦d5个人负责商铺招商1♦Z3个人负责写字楼招商1♦写字楼招商由专业的招商代理公司1♦商铺招商由公司自己招商团队完成11・30%的品

7、牌是首次进入该城市1♦大部分租户租期长1♦纷纷把万象城作为旗舰店所在地1♦有意与华润一起进行全国拓展♦Q5个人负责商铺招商♦Z3个人负贵写字楼招商♦写字楼招商由专业的招商代理公司♦商铺招商由公司自己招商团队完成♦国际知名品牌多♦30%的品牌是首次进入该城市♦大部分租户租期长♦纷纷把万象城作为旗舰店所在地♦有意与华润一起进行全国拓展物业管理•:•成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓。已成立的有：♦华润物业管理（深圳）有限公司♦华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司♦华润置地（北京

8、）物业管理有限责任公司♦华润（上海）有限公司华润公司历史'商业定位与商业规划,运营模式人力支持资本模型1.突破发展资本限制2、优化财报华润“集团孵化“的双赢模式资金支持*孵化战略•:•即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持旗下相应公司的发展。・2004年至今，华润集团对华润置地进行了6次资产注入，注入的资产金额