[精品]御鑫亮城分析

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1、项目基本情况御鑫亮城项目位于御河西路沿线东小城旁，总占地血枳90亩。开发瀚：大同市永新置地有限责任公司。代销商：自销。该楼盘共分3期规划，一期为8栋住宅，二期为商业，主要有公寓楼、写字楼、酒店、宾馆四栋沿路高层，三期位于一期北侧5栋高层住宅。现二期商业，三期住宅未开始宣传销售，无资料，但由于三期住宅是5栋高层，距离我盘位置较近不能忽略，后期继续更进市调内容。以下主要是针对一期楼盘做出分析。一期占地60亩，总建面积138385.84,共8栋住宅。其中底商主要在1到3号楼的・1到2层，总建面积8993.76m

2、2左右，朝向为正南方，单价为22000元每平米。二、户型配比及销售情况分析1.户型比例表（除去5号楼拆迁安置楼）（红体字为点式楼户型）159三室两厅两卫262.795176二室两厅两卫10410.910200以上235四室两厅二卫26262.72.795总计952939100.001002.户型分析上述列表主要是对御鑫亮城一期住宅户型进行分析，该项目8栋住宅中包含2栋点式楼，所以户型分析上不但主要包含面积的需求朝向方而也是市场需求的一大主要点。上表可以看出60到100m2Z间，除去68nV户型外其他户型已

3、基本销售完，该区间内户型大都是板式结构多层户型，面积较小迎合市场需求，所以销售较快。68nf户型是点式楼小的背阴户型销量较差，由此看出虽然迎合了市场小面积需求，但是朝向问题和楼体结构问题也是影响销量的一大因索。100到110H12区间中，102和105户型为板楼户型,面积差不多,销量截然不同。由于102m2B基本无房，没有户型，所以不能从户型上具体分析，但从楼体上看都是板楼，都是一-梯两户，户型上应该没冇太大区别。Z所以在销量上冇很大差别分析原因主要是放楼时间不一样，105户型在7号楼，放楼时间晚，所以销

4、量较差，乂此看出时间也是很关键的一个因素，同样的户型，同样的位置，晚开半年销量影响很大。104、106、107、110户型均为板楼户型，从上表销虽上看出，在同面积区间中板式楼销量高于点式楼；点式楼中，向阳户型销量高于东西向户型;东向户型销量高于西向户型。120到130区间中，121和125户型为板楼户型,和上述102和105户型类似，更加确定了放楼时间因索的影响。150到170区I'nJ'l',154和159户型而积相差不多，销量也是截然不同，究其原因也是点式楼和板式楼的原因。176户型销量较差主要原因在

5、于：虽然是板式楼但户型是三室两厅两卫，功能区分和150左右甚至是130左右户型一样，与其购买该户型不如少花钱购买功能一样的小Ifli积户型。综上所述：1.小面积较大面积销量高2.板楼较点式楼销量髙3.朝向屮，阳面、东面、西面、北面，销量依次减少。4.同等价位中，多层销量高于高层。三、价格政策多层从2009年开盘期间到现在己销售无儿，剩余房主要是顶层零星儿套，但是房价较低,现在剩余房统一价为5200元每平米。高层中板楼起价为5200元每平米，每层加50元。共26层，最高达到6500元每平米。高层中点式楼，阳

6、而朝向起价为5200元每平米，其它朝向起价均为4600元每平米，每层均加50元。优惠政策：一次性优惠2个点，按揭优惠1个点。四•对我项目的威胁和机会1.对我项目的威胁该项目为中高档楼盘，面积范围60-230m2,现存量房为100nf以上，而且主要是点式楼结构，但是对于部分板楼户型而且面积在100到120Z间的户型，还是存在一定竞争。具体到竟争项目中7号楼的两户型105和121户型存在较人竟争，这两个户型价格区间在5200元每平米到6500元每平米，地段优良，现房，户型方正，就其销虽不高的原因主要是放楼较晩

7、，但对于我项目来说已经成为现房的这两个户型不能不说冇一定威胁。另外需要特别注意的是以上分析全部是一期楼盘，二三期楼盘现在未开始，无资料，但己经规划，存虽住宅房对我盘冇很大威胁，需要定时观察。1.我项目存在的机会从产品结构來看，户型范围在60到230平米Z间，60-100平米之间户型占总量的21.8%,销售状况良好，几无存量，存在机会。100-130平米Z间户型占总量的56.5,%,由于该项目部分户型为点式楼结构不与我项冃存在竞争可抛开点式楼户型细致分析可以看出，4号楼中102和125户型销量较好，这是09

8、年开盘的一栋楼，当时市场变化较慢，对于此类而积户型需求还较大，而晩开盘半年的7号楼则出现另一种截然相反的现象，105和121户型销虽较差。整体来讲小平米户型销虽高于大平米户型。从价格上來看，御鑫亮城板楼起价5200元每平米，每层加价50元，对我项目來说也存在机会，这就需要我盘避开高价，走中低价，短平快策略。