北京京贸半壁店项目整体定位报告

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1、纽约SOHO区LOFT的变迁：由艺术家对废弃场所进行再创造，先吸引文化交流中心、画廊等艺术机构，再聚集商业产业如餐饮、服务业，渐渐兴起娱乐业，并最终带动当地房地产业热，Loft的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩，SOHO成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO地区不断繁荣后，大批商业品牌开始进入，房租不断上涨，艺术家们不堪重负，纷纷搬了出去。至此，纽约的SOHO区从艺术中心，演变成了现在昂贵的商业中心。定义：一种时尚的居住与工作方式在20世纪50年代，许多城市艺术家从事大量的雕塑绘画工作，因此需要大量的空间。而同一个时间，大批的工业制造商逐渐在后工业城市消失，于

2、是这些艺术家进入SOHO区生活工作。在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。第22页共22页1.2.LOFT产品种类Loft类似产品有多种SOHO——SmallOffice(and)HomeOffice的缩写泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的SOHO是指具有自由办公的空间。²商业LOFT是指梁高5米，第二层是作为存储或办公空间的建筑。通常是在二层有办公室的工厂。²船坞LOFT在船厂里一

3、个供工人在调整绞索的升高的区域或工作间。²码头LOFT一个用作工人准备船只下水的大而开放的空间。²教堂LOFT一些教堂有唱诗班LOFT，唱诗班可以在唱诗的时候站或坐的区域。有时，教堂的管风琴也在LOFT。我们一般所说的loft产品实际就是具有一种时尚的居住方式的房屋。1.3.LOFT产品要素Loft的定义要素主要包括：1、高大而开敞的空间，2、上下双层的复式结构，第22页共22页3、类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；4、流动性，户型内无障碍；5、透明性，减少私密程度；6、开放性，户型间全方位组合；7、艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。1.4.Loft的建筑形式上下层

4、阁楼式第22页共22页上下层阁楼式1.5.Loft产品规划要求²Loft政策法规2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。物业类型层高（米）住宅≧4.9办公≧5.5商业≧6.1Loft住宅类产品层高不能超过4.9米，超过建筑面积则按该层水平投影面积的2倍计算第22页共22页2.LOFT产品户型研究2.1.户型种类l开敞式户型类似SOHO的概念，空间完全开放、无分隔，层高在2.9

5、5米左右。l楼中楼户型一户居室中层高达到4米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控制在2.2以内，不计入建筑面积。从几十平方米到上百平方米不等。第22页共22页2.2.户型要素①层高住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内第九章产品设计建议1.整体规划优化建议第22页共22页以上为设计公司做的两个初步方案，就目前方案从市场销售角度提出几点建议：l幼儿园和小学的位置规划：目前两个方案在幼儿园和小学的位置选择上均计划安排在地块南侧，但按地块区域价值分，南侧地块价值较高，用于教育用地影

6、响产品价值的实现，建议东北角位置较合适，由于受机械厂影响，产品价值难体现，用作教育用地，规避影响问题，同时不影响出行。l产品对影响因素的避让：产品排布尽量避让影响因素，如视觉障碍物和临路，建议北部临界如有产品排布应尽量退让并设置绿化景观。第22页共22页2.建筑风格建议建筑设计应考虑建筑空间组合、建筑造型等与整体景观环境的整合，并通过建筑自身形体的高低组合变化和与住区内、外环境的结合，塑造具有个性特征和可识别性的住区整体景观。2.1建筑立面风格建筑外立面的特征是依以其建筑风格而定。不同的风格，其外立面均存在一定的差异性。目前，房地产项目的建筑风格大体可分为：古典风格、现

7、代欧陆风格、现代简约风格等，具体分类见下表：建筑风格外立面基本特征古典风格三段式色彩，退台四坡顶，穹窿顶，深褐色、灰绿色等深色板岩砖，外墙以暖色调小规格面砖贴面现代欧陆风格三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆。现代简约风格几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理现阶段，北京地区住宅项目外立面的设计