北京恋日水岸大道策划全案

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1、市场篇前言“草桥居住区西(B)区”项忖，计划将T2003年9月份启动，现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。汇盈世纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的耕神，一直高度关注着项目的进展悄况，通过与开发商的几度接触，逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的基木情况。对于本案，我司完全冇信心也冇实力为开发商提供具备专业水准的销售代理服务，并已将本案列为我司2003年度的巫点项忖，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项H专案组，已开始进行本案的前期策划工作，希里能以我们专业的索质和丰富的操盘经验，为木案的顺利於动做岀应

2、有的贡献。从我司接触木案以來，已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况,有针对性地进行了市场调査，并结介北京房地产市场的整体发展趋势，针对木案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。近期本案的最新规划设计方案已全面完成，通过认真分析研究这份设计方案，并根据目前区域市场的实态,结合当前本案的自身惜况，我司专案组在原有慕础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及木区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略，争取使本案成为南城众多

3、项目中最亮的一颗耀眼明星，和发展商一起缔造北京房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。在这份报告里，我们主要按照市场营销学最经典的4P+4C原则來确定营销组合，叩:产品(product)公司(company)价格(price)消费者(consumers)地点(place)渠道(channels)促销(promotion)竞争者(competitors)我们自信我们的营销策划方案是垠优秀的，我们可以通过我们的专业索养、丰富经验以及智惹的灵感，为一个产品设计出放合适的包装和销售方案，放终使它成为一个放成功的商品。目录()市场调研及分析一、北京

4、整体市场状况1、北京经济现状从北京市统计局获悉，1至7月，全市实现国内生产总值1870.3亿元，同比增长9.3%,己连续3个月稳定在9%以上。其中，第三产业削幅最大，实现增加值1142.2亿元，増长11.3%。第一产业和第二产业同比増长分別为5.5%、6.6%。2、市场供给：新盘数量减少，供应量不降反升。据统计,2002年6-12月份，全市共推出新盘126个,较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看,6-12月份全市商品房开复工面积高达5536.6力平方米，其中商品房住宅面积4077.7万平方米，较去年同期分别上涨28.6%

5、、29.7%。这种新盘数量减少，供应量不降反升的原因冇四：-是市场变化的结果并不意味着整个市场呈现疲态，相反却说明一些有益的结构性变化止在悄悄发生，在经历了2001年楼市的冷冬厉，开发商对市场表现的更加谨慎。二是今年的展会耍求参展项目必须手续齐备，这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多，址然项目数量减少，但总供应量并没冇下降，反而冇一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度加大，间接压制了部分项目的上市。2001-2002市场供应量结构对比2001-2002新盘上市价格结构对比3、市场销售:产品需求对路,销售稳

6、步上升6T2H份，全市商品房累计竣工而积497.4万平方米，增幅30.9%。累计完成各类商品房销售428万平方米，其中住宅411.2万平方米，分别较去年同期增长12.8%和14.8%o持续保持了7个月的销售面积大于竣工面积的情况今年首次被改变。分析原因，主要得益于四点：一是2001年上市的部分项目转入2002年后，成为现房或准现房，加快了销售节奏。二是在遭遇2001年市场打击后，开发商加人了产品与客群的对位研究，一大批适销对路，深受人们喜欢的小户型项忖担当了今年销售的主耍份额。三是在媒体的炒作帮助下，投资市场岀现近年來难得的好局面

7、，极大的促进了市场的消费。四是随着城市交通环境的大力改善特别是轻轨的建设，以及南城大都市商贸城、传媒大道等新概念的出现和亦庄10年系列活动的开展，冇力的推动了各区域地产市场的发展。4、政府政策对房地产市场的影响（）二、区域综合状况1、市政规划的影响首先，从80年代末90年代初，南城大力开发洋桥、方庄地区，并山方庄向东向南，山洋桥向西向南逐步扩张。到现在为止，北京南城已发展出方庄、洋桥两大生活社区，其周边道路交通发达，生活配套齐全，己经从根本上改变了老北京人对南城的认识。而本案区域所处地理位置正值洋桥人型生活圈的西扩部分。其次，从本

8、案周边现有项H分析，各案无论从规划设计还是户型设计都基本围绕着“居住”做文章。所以该地区未来发展方向应该是以生活住宅为主导。但是随着贯穿南二环、南四环全长4600米的马家堡两路的修通，以及地铁四号路线的开通，相信也会推动木地区的二手房市场的发展，从