南京某别墅策划报告

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1、某别墅策划报告目录南京式别墅市场综述6-181・1别墅市场发展2别墅市场划分1・3别墅市场体量1.4别墅市场趋势1・5别墅产品形式1・6别墅购买人群1.7别墅价格情况1・8南京别墅的发展前景1・9南京市别墅市场案例分析1・9•1前瞻豪华型沁兰雅筑1.9.2文化景观型中国人家1・9・3主动出击型金陵家天下1・9.4天然优势型翠屏国际城1・9・5异国风格型瑞景文华1・9•6低价出新型美丽新世界将军路沿线市场分19-38析2.1将军路板块的明显特征2.2将军路板块市场分析2.2.1人盘林立，体枳庞人2.2

2、.2竞争激烈,市场复朵2.2.3积极圈地，秩序混乱2.2.4配套缺乏，良莠不齐2.2.5细化产品，立足长远3将军路板块竞争楼盘统计2.4将军路竞争楼盘分析2.4.1原有竞争楼盘分析瑞金文华市场调研报告(2002.11.12版)美丽新世界调研报告(2002.10.21版)2.4.2新开盘竞争楼盘分析爱涛•漪水园客户推荐会市调报告(2002.11.18版)项口研判——39-553・1项目概况3・1・1项目地理位置1.2主耍经济指标3.1.3项目周边情况交通配套生活配套景观配套周边单位3.2项冃优劣分析：

3、3.2.1项目优势分析3.2.2项目劣势分析3.3项口市场机会研判3・3・1宏观市场机会3.3.2微观市场机会••南京市别墅市场综述i.i别墅市场发展早在儿年前，南京别墅开发就已经开始，但那时还只是“冰山一角”，基木上都是零星开发，再加上整个房地产市场尚未成大气候，别墅热并没有形成。早期的帝豪花园，金陵御花园等别墅，在当时还只能算是为少数人服务的另类产品。以现在成熟的市场眼光来看，这些早期开发的别墅产品虽然还有许多看点，但与新近开发的别墅产品述有一些差异或是差距，开发理念述不够成熟。1.2别墅市场划

4、分南京别墅按地域分，共有四个相对集屮的区域以及未来聚宝山地块和江浦老山温泉区，一是以紫金山为中心的紫金山麓别墅圈，它的主耍代表作品为：帝豪别墅、亚东新区的沁兰雅筑、听泉山庄、金陵家天下等；第二个是以百家湖为屮心的百家湖別墅圈，它的代表作品为：方家湖花园、中国人家、武夷花园、佳湖绿岛等;第三个则是以汤泉湖中心的汤山别墅圈，这里有龙珠山庄和职水华庭等。第四个就是以翠屏山脉为依托的将军路沿线别墅圈，目前主要有翠屏国际城和瑞景文华，最近亮相的美丽新世界（金德茂花园）和爱涛漪水园也受到市场的关注。聚宝山和江浦

5、的未来发展也会对市场格局的变化产生H己的较大影响。1・3别墅市场体量从体量上看，紫金山麓别墅圈的几家别墅总面积加起來约有10力平方米左右；百家湖别墅圈，总面积约6万平方米；汤山别墅区虽然有南京最早的别墅建于民国时期的蒋介石温泉别墅，但从今天南京别墅的总盘子来看，相对较小。而将军路沿线别墅圈作为将来南京别墅市场的热点地区，在未来的两年内将有近150万平方的别墅投放量。1.4别墅市场趋势在四个别墅圈屮，紫金山麓别墅圈的发展空间在东面，那里无论是自然环境还是因开发商自律而具有的建筑品质，一克都是南京地区别

6、墅的热点地区。汤山地区由于交通及其它基础设施配套问题，也由于“温泉牌”已经被政府限制再用，发展前景不容乐观。百家湖沿岸，也再无多少可供建造别墅的土地，使这个别墅圈渐渐向将军山一带扩容，将來那里将形成一个新的别墅居住区。将军路沿线别墅圈正处在一个高速发展的阶段，虽然受到地区形象和总休规划的影响，在价格和楼盘形象上不能达到令人满意的效果，但这一别墅圈在未来的南京市场上将占据极大的份额。1・5别墅产品形式目前南京市场上流型的各式别墅，按组合形式來分有独立别墅，双拼别墅，错位双拼别墅，联排别墅以及迭拼别墅等

7、儿种。在建筑形式上，目前出现得最多的是联排式，理论上讲这种形式的别墅是属于一•种经济型别墅产品，有一定的私密性,但在采光通风等方面并不能达到最优化，由此演变出的错位双拚别墅的形式解决了这方面的问题，是目前的联排别墅发展的一个趋势；另外还有一种迭拼式别墅,这种形式和联排相比，其立面造型可以更加丰富，能取得较高的容积率，但由于这种形式仍属于多层公寓的一个变化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；双拼别墅的形式克服了联排别墅的采光通风问题，以小丁单体别墅的面积灵活地适应了市场，以仅次于独立别墅的高端产

8、品形象出现；单体别墅拥有较大的面积，优良的建筑形式和自然绿化配套，一直是提供给极少数人的高端产品。在建筑形式上，九十年代后期，仿欧式别墅开始风行，同一时间，仿港式、仿酋班牙式别墅也逐渐出现。这其中，金陵御花园、明湖山庄、百家湖花园等成为其中的佼佼者。再往后，南京别墅的发展逐渐趋向实用，风格也更加多样化，先是联排别墅逐渐显山購水，接着“中国人家”宜接将中国气派融入Townhouse,使这种发端于欧美的经济型别墅与古风犹存的金陵人家贴得更近。而位于百家湖别墅圈的武夷花园別