南京某别墅策划案

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1、雨花石文化园别墅部分营销策划方案一、别墅项目概况六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米，平均而积为250平米左右（联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米），总计约为200户，绿化率达到40%以上，整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流纽织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场，充分休现现代的、生态的、休闲的、人文的风格，表达出该项口雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。二、别墅项目经济技术指标序号建筑指标单位数最备注1用地面积平方米1292042别墅建筑面积平方米51

2、6812.1高档别墅建筑面积平方米3691单体约3202.2中高档别墅建筑面积平方米8859单体约3002.3普通别墅建筑面积平方米15873单体约2752.4联体别墅建筑面积平方米23256单位约2003别墅容积率044多层建筑面积平方米775235总体容积率1.0三、建设期及销售计划别墅项日计划按两期滚动开发，总建设期2.5年（含前期工作），计划于2008年4月初开工，于2010年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销伟拟在2008年9月初正式启动，整个楼盘于2011年1月底全部售馨。在市场稳定的情况下，如果实现销售均价3100元/平米，80%的销售率，则别璽项目总现金流入

3、约为1.28亿元；在市场需求旺盛的情况下，如果实现销售均价320（）元/平米，90%的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.48亿元；在市场需求不太景气的情况下，如果实现销售均价3000元/平米，70%的销售率，则别墅项目总现金流入约为1.08亿元；四、产品定位1.产甜定位别墅的产品形象定位为數造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、牛态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。2.产品特性：a、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。b、建筑环境：高绿

4、化、园林式、生态化。c、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。d、建筑使用率:建筑使用率很高。e、使用血积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。f、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、占由、随意。g、自然通风采光优良。h、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。i、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。3园林及环境定位园林的定位为自然山水石，以自然绿化和自然水景点缀，一切绿化及景点只须自然、随意的布置，石文化园林景观，人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表，有山、水、石Z美，“山Z美”，就是通过地势的起伏、落差来营造的一种口然Z美。当然这里

5、的“山”是指社区环境在平面上的高低落差，以此來表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。“水之美”是以水Z柔情衬托建筑的刚性Z美，达到刚柔并蓄的环境效果，巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法，使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界，园内布局冇明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等绿化景点的设计固然重要,但灯饰的布置也是非常重要，特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点日然发放，会让客户置身于大白然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草从中、水底下、树干或树伞上，水杲

6、和喷泉用多彩灯光映射。4.会所设施定位建议将木项冃会所定位为:文化型会所A.功能包括：a）文化沙龙、中小型会议b）定期组织会员文化旅游活动c）定期组织雨花石精品鉴赏会、雨花石精品拍卖会、名家书血展d）雨花石文化节e）健康运动室（包括健身室、各种运动设施）f）石艺吧（即业主可以到这里制作雨花石艺术品、书法等）g）名画廊（供业主欣赏）h）家政服务中心（打理私家庭院、游泳池等）i）儿童乐园（儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界）j）“私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用;k）健康护理中心（面积为40-50平方米，室内暖温香薰按摩浴池，设冇按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容

7、按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器B.ai织形式：1.邀请文化界人士及知名业主代表成为木会所会员2.建议聘请专业的会所或经营公司对木物业会所进行管理或顾问服务3.组织游园活动4.组织各类文化活动（如小孩钢琴比赛、小型音乐会、卩血表演会等）5.组织团体旅游活动五、卖点提炼别墅的卖点有如下几方面：首创雨花石文化社区会所、山水石园林景观、首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、ED园风光、智能化物业配备、一体划的配套。卖点的概念转化：1.文化概念：雨花石文化广场、会所，主题丰富，文化节日、