房地产策划深圳万科地产项目全程策划流程

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1、房地产策划深圳万科地产项目全程策划流程一、市场调研：1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、H的等；2、市场分析:（1）当前市场分析（开发总最、竣工总最、积压总最）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的冇关政策、法规、金融形势4、竞争个案项H调查与分析5、消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机：（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）;（4）购买时机、季节性；（5）购买反应（价格、规划、地点等）；（6）购买频度；6、结论二、项目环境调研1、地块状况：（1）位

2、置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2.地块本身的优为势4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、

3、成木、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择（见下图农）3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6、投入产出分析（1）成木与佔:价模拟表（2）股东回报率7、同类项H成败的市场因素分析四、营销策划（-）市场调査1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业小的地位排序）2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构（实用率、绿地而积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布

4、线等）4、装修和设备（是豪华还是朴索、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5、功能配置（游泳池、网球场、俱怎部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）&结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景・经济实力・行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1

5、理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创織农现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2卬刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局（人流、车流）4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外

6、立而色彩的确定及示意7、小区户塑比例的搭配关系&小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1、名称2、标志3、标准色4、标准字体（二）运川部分1、现场・工地用板・彩旗・挂幅・欢迎牌2、营销中心・形象墙・门楣标牌・指示牌・展板规范・胸卡・工作牌・台面标牌3、工地办公室・经理办公室・工程部・保安部・财务部4、功能标牌・请勿吸烟・防火、防电危险・配电房・火警119・消防通道•监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进

7、行调研走访的前提下，进行项II的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将H身的优点和缺点都一消二楚地挖掘出來，目的是确立木项目在所处地段和同类物业屮的地位。彻底淸楚本项目的冀实而目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最住姿态展现在目标客户面前。“力科地产”项11特性分析包括以下内容：1、建筑规模与风格；2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐

8、部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；5、物业管理（收费水平、管理内容等）；6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调幣）。二、主力客户群定位及其特征描述“物以类聚，人以群分”。针对“力科地产”各项II的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今厉项目勞销推广的前